房地产开发经营与估价第一章：房地产投资与投资风险1、短期投资与长期投资(通常以回收期 1 年为界限):长短期投资的优缺点为重点;房地产开发投资属于中短期投资。2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离)：直间接投资的优缺点为重点3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）4、生产性投资和非生产性投资（是否以盈利为目的，是否为了公共利益:学校…)5、投资的特性：经济行为;时间性；目的是获得收益；风险性.(四个特性）6、投资的作用：国家经济增长的推动力；与企业进展密切相关；人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。(为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益。9、房地产投资按经济活动的类型分类：土地开发投资（土地一级市场)；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资（房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。10、房地产投资按物业类型分类：居住（特性是重点）;商业(特性是重点）；工业；酒店和休闲娱乐；特别物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等)11、房地产投资的八个特性:区位选择异常重要；适宜长期投资（自然寿命与经济寿命—竣工之日起净收益为零时止);需适时投资改造；易产生资本价值风险（由于房地产的异质性，投资价值不确定)；变现性差；易受政策影响;依赖专业管理；存在经济外溢或转移。12、房地产投资的作用:收益；保值；增值；消费；业主荣誉。13、房地产直接投资：房地产开发投资（增量供给；中短期投资）和房地产置业投资（长期投资）.14、房地产间接投资：房地产投资信托基金 REITs（权益型、抵押型、综合型;收益来源为常常性租金收益）;房地产股票或债券;房地产抵押支持证券。15、房地产投资之利（基于直接投资):相对收益水平较高;易获得金融机构的支持;能抵消通货膨胀的影响;提高投资者的资信等级。16、房地产投资之弊：投资数额巨大；投资回收期较长；需要专门的知识和经验。17、房地产投资风险:标准差（¿❑√（可能值1−期望值）2×概率1+（可能值n−期望值）2×概率n）和标准差系数（标准差与期望值的比值)项目期望值相同时，标准差小的风险小；当项目期望值不同时，标准差系数小的风险小。18、风险和不确定...
