浅谈商品房预售存在的问题及防范对策 我国社会主义市场经济进展至今,房地产行业进入鼎盛时期，各大城市房产开发商大力投资房产事业，建设大量商品房，但是商品房仍然不能满足人民群众的日益增长的需求.自我国《城市房地产管理法》颁布以来中，商品房预售就成为房产开发商最热衷的一种销售方式。然而在商品房预售中，如何保障购房者的权益成为我们面临的难题.虽然我国对商品房预售制定了一系列的法律、法规，但是在实践中,购房者的合法权益还是不断遭受侵害,其原因在于我国现有的相关法律制度过于简单、笼统,同时存在很多不足，无法有效地发挥其应有的作用。 一、房产商预售房产中存在的问题及对购房者造成的权利侵犯 由于商品房预售时，标的物尚不存在，房产开发商无法即时履行交付房屋的义务。在商品房预售时，房产商会尽量通过广告宣传美化商品房，甚至夸大宣传、设立定金陷井、使用霸王条款等,使购房者的权利受到不同程度的侵犯. （一）房产商预售房产中主要存在的问题 1、房产商无证预售或缺证预售 根据房地产相关法律法规的规定，房产商在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。“一照”即《企业法人营业执照》，“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。上述证照构成了房产商的开发预售资质，有无开发预售资质将关系到商品房预售合同是否有效。假如房产商无开发预售资质,将导致商品房预售合同无效，购房者无法取得预售商品房的所有权。即使购房者已经占有了商品房，一旦发生纠纷，根据无效合同的处理原则，也要返还给房产商. 2、房产商预售时夸大宣传 在商品房预售中,购房者将要购买的商品房有的仅是在建工程，因此，广告和售楼书对购房者起着非常重要的作用,是购房者了解预售商品房的必需资料。设计精致、充满想象力的广告和售楼书会使购房者充满向往。房产商为吸引更多的购房消费者前来参观沙盘，订购预售商品房，往往会印制大量的广告、售楼书等宣传资料来宣传自己楼盘的优势。不诚信的房产商的宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况.同时,有的房产商还会特地找来大量“房托”,烘托预售当天的气氛，影响意向购房者的心理，从而促成交易。 3、在预售商品房时设立定金陷阱 根据目前商品房预售市场上的交易习惯，房产商与购房者在签订正式的商品房预售合同前，双方先签订一份认购书，对双方交易房屋的有关事项进行初步约定。认购...
