成本逼近法土地技术报告VIP专享

成本逼近法土地技术报P=P(1+r)1s1c3P=(E+E+T)X(1+r+r)1ca式中：P1s价格；E：a费；T：r：n12：单位面积土地价格；P：单位面积土地成本1单位面积土地取得费;Ed:单位面积土地开发单位面积应交纳的税费；r：资金年利息率;1投资利润率；r：土地所有权收益率；3土地开发周期；n：建筑物建造周期。1根据目前地产市场状况，可以作如下基本假(一)成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。其公式为：熟地价格=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格=熟地价格 X 位置修正系数 X 使用年限修正系数。上述文字表达式可具体表示为：(1)E:以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；a(2)E:以现行有关部门征收标准为准；d(3)T:指基本建设前期应交纳的相关税费；(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。土地开发资金为分段投入(5)利润：按投资利润率计算。按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：P=(E+T)(1+r)n1+n2+E(1+r)n1/2+n2+(E+E+T)Xr1ca1d1ad2P=P+r．P1s1c3lc其中 r.P 以土地出让金代替。3lc1. 土地取得费(E)a根据成都市有关规定测算,该类土地取得费(含税费)单价为137.36 元/^(见技表三)。技表三土地取得费用及税费一览表收费项目收费依据收费标准(元/亩)备注d土地补偿费川办函〔2008〕73 号、成办函〔2009〕76 号、川国土资发[2009]54 号16340土地补偿费按前 3 年平均年产值的 10 倍计算，征用非耕地的土地补偿费按上述标准减半计算安置补助费川办函〔2008〕73 号、成办函〔2009〕76 号8039.28人均耕地 1 亩以上的，每亩耕地按前 3 年平均年产值的 6 倍计算；人均耕地 1 亩以下的每个安置人口按前 3 年每亩平均年产值 6 倍计算。征用非耕地的安置补助费按上述标准减半计算耕地开垦费川办函〔2008〕73 号、成办函〔2009〕76 号30000每亩 1-3 万耕地占用税川府发[2008]27 号19200耕地按 90%计，取 32 元/平方米征地管理费成价非(91)117 号1333按 2 元/平方米计算青苗、附着物补偿费、拆迁搬迁费及其他费用川府函〔2008〕88 号2929取上述费用的 5%小计77841116.76据调查，该区域的土地 A 的代征地般为净地的 15%~20%,由于估价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为 15%。则土地取得费(Ea)单价为 116.76 三(1-...