开展房地产投资基金 SWOT 解析 1 房地产行业介绍 房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，猎取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康进展，提高人民生活水平的关键所在。 2 当前房地产金融的风险 由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。 第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。 第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在 70%以上。以北京为例，2000—2024 年北京市房地产开发企业平均资产负债率为 81.2%。 第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估量，该行个人住房贷款中的不良资产，有 80％是因“假按揭”造成的。 第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。 第五，土地开发贷款有较大信用风险。 第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院 2024 年 10月 26 日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着假如贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。 3 房地产投资基金分析 房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参加房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业进展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场进展现状，用 SWOT 方法对房地产投资基金进行分析。 3.1 房地产投资基金...
