第一章 房地产投资与投资风险投资是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。投资分类：1）短期投资和长期投资（一年以上的投资）2）直接投资和间接投资（按投资人是否直接控制其投资资金分）3）按投资对象形式不同分金融投资和实物投资（金融投资以最终获得金融资产为目的，实物投资通过投资直接实现社会累积）4）按投资的经济用途分生产性投资和非生产性投资（生产性投资通过循环和周转不仅能收回投资还能实现投资的增值和积累，非生产性投资是指投入到非生产领域形成各类非生产性资产的投资）投资的特性：1）投资是一种经济行为 2）投资具有时间性 3）投资的目的是猎取收益 4）投资具有风险性。投资的作用：1）投资是一个国家经济增长的推动力（增加投资可以为经济进展提供必要的要素和动力，投资是国民经济持续健康进展的关键）2）投资与企业进展密切相关 3）投资可以促进人民生活水平的提高 4）投资有利于国家社会的稳定和国际交往。房地产投资：指经济主体以获得未来房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定量的资金或实物，直接或间接的从事或参加房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的分类：1）按投资主体划分，政府投资。非盈利机构投资、企业投资和个人投资。前两者更注重社会和环境效益，后两者更注重经济效益 2）按经济活动类型划分，土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资。3）按物业类型划分，居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特别物业投资。居住物业投资主要表现为开发投资，是市场上最具有投资潜力、投资风险也相对较小的投资。商业物业也称经营性物业、收益型物业或投资性物业。商业物业投资收益主要来自物业出租经营收入和物业资产增值。商业物业投资的开发—出售模式将要被开发—持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式代替。工业物业投资既有开发—出售市场，也有开发—持有出租经营市场。酒店与休闲娱乐设施投资严格说属于商业物业投资。特别物业投资是指物业空间内的经营活动需得到政府的特别许可的房地产，属于长期投资。房地产投资的特性：1）区位选择异常重要性（由房地产的不可移动性决定）2）适用于进行长期投资（由房地产寿命周期长决定）3）需要适时的更新改造投资（由房地产寿命周期长决定）4）易产生资本价值风险即投资价值的不确定性（有房地产的异质性决定）5）变现性差（由房地产的弱...
