房地产开发赢利模式创新讨论----------------------- -----------------------日期：房地产开发赢利模式讨论——顺应国家宏观调控政策创新房地产开发赢利模式 观察近期国土资源部、建设部、央行以与地方政府的各项政策与建议，规土地市场“和房产市场的思路隐约可见。而长期以来，我国房地产开发企业笃信的赢利模式为 买——————”“”地盖房子卖房子物业管理 ，这种类似于 武大郎卖烧饼 的赢利模式直接导致了产业结构的不合理和金融风险的产生，这也是国家宏观调控的根本原因。宏观调控政策的出台无疑有利于房地产的长远、健康、持续的进展，但给目前的房地产开发企业带来的短期冲击却是不可避开的。围绕新的政策，创新开发赢利模式，寻找新的利益增长点，是每个房地产开发企业必须做出的选择。倚重自身竞争力而非土地寻租能力的企业将在新一轮洗牌中赢得更多机会，而要做到这一点，必须摒弃以前以地产为载体的猎取土地增值的模式，而在经营方式、产品、管理、融资方式、营销模式上进行创新。 经营方式的创新：组合投资房地产按其经营方式来划分，主要有四类：出售型房地产，出租型房地产，营业型房地产，自用型房地产。根据投资组合理论，即在一样的宏观环境变化下不同投资项目的收益会有不同的反应。房地产开发商进行不同的组合投资，有三种基本赢利模式的优化组合：第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金；第二种基本赢利模式是只租不售，这种模式对开发商的资金要求高，但能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业假如再出售，价格会更理想。同时产权掌握在开发商手里，可抵押到贷款，还可以坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作；第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，以物业为股本，成立专业商业公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。此外，三种基本模式进行合理搭配，将组合成七种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所占的比例又有许多变数，每一种选择都为进展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的风险。 产品创新：新产品主义的诞生现房销售是成熟市场的根本标志。我国房地产业不成熟的融资模式和赢利模式决定了期房销售成为必定（还贷的压力要求企业必须选择尽早的资金回笼），这在市场成熟的国外是不可想象的，也是被其产业进展史证明必定要被抛弃的。成熟的市场要经过产品价格和产品质量的双重洗礼，期房销售使得产品投资的高回报成为可能甚至滋生了很大...
