房地产投资信托之制度优势讨论论文 关键词:房地产投资信托（reits）制度优势 内容提要:房地产投资信托（reits）目前正在亚洲迅速推广，因而探究其制度优势很有必要。与房地产直接投资相比，reits 有流动性高、投资风险较小、收益稳定性较高等优势；reits 都是普通股，但具有极强的避税功能；与债券相比，reits 总收益水平远高于普通债券的收益水平。reits 为其组织者和投资者提供了投资风险的分散化、较高的流动性和变现性、诱人的投资回报、高度的灵活性等超越其他房地产投资工具的显著优势。 一种制度能在发源地国迅速进展，只是说明这种制度在发源地国有生命力；这种制度若还能被其他一些国家或地区复制或移植，就说明它不仅有独特的功能，且还能有一定的可复制性；这种制度若被更多的国家渴求，[1]则不得不说明这种制度蕴涵着独特的制度优势。 房地产投资信托正是这样一种制度。而要探究房地产投资信托的制度优势，则有必要将它与房地产直接投资、一般公司股票和债券这些主要的金融工具一一相比较。 一、与房地产直接投资比较 所谓房地产直接投资是指将资金直接投资于一定的房地产物业，委托专业人士或自行经营的一种投资方式。一般而言，业绩好的直接投资之收益常常高于 reits 的平均收益水平；但由于直接投资面临很大的风险，因而并非所有的直接投资者都能获得较好的投资回报。 reits 与房地产直接投资相比较，两者具有如下差异： （一）流动性 房地产直接投资由于直接投资于房地产物业，若想变现往往只能出售物业，但出售物业的难度较大且交易成本很高，因此流动性差；而就 reits 而言，投资者可以通过金融市场自由买卖，故具有高度的流动性。 （二）投资风险 房地产直接投资由于直接投资于房地产物业，受房地产市场变化的影响很大，因此投资风险大；而 reits 却能通过其多样化的投资组合和“导管”[2]功能，有效地抵御市场的变化和通货膨胀，投资风险较小。 （三）收益的稳定性 房地产直接投资由于受房地产总体市场的影响较大，收益起伏很大，有可能猎取较高的收益，也有可能血本无归，总体而言，收益的稳定性不高；而 reits 则受房地产总体市场的影响较小，波动性较小，从而收益的稳定性较高。 （四）物业与资产类型 房地产直接投资由于受投资资本规模的限制，其物业通常集中在一个或几个地区、集中于一种或几种类型上，而且资产类型单一；而 reits 由于投资规模较大，其物业所处的地区比较广泛，物业的类...
