房地产营销计划总结 40----------------------- -----------------------日期：迎宾花园急待解决的问题一．工作思路问题1．营销应该以市场的观点工作,这涉与到谁是带动楼盘销售龙头的问题。这在 2001 年 11 月份以来一直没有解决好，导致有钢没有用在刀刃上，使得销售很被动，销售工程两扯皮。现在仍然是在这条道路上延续。2、这种思路的另外一种表现是，认为只要是买这里别墅的人，他们自然会来这里买房，将销售和楼盘整体运作隔裂开来的片面想法，这种想法对别墅根本就不合适。3、广告宣传的力度不够。两月三次的广告发布频率偏低，不足以给消费者以持续有力的关注度，难以积累足够的客户资源。二、目前的局面1、整个房地产业正在由高峰向下滑，高层、小高层的单价已经下滑。2、美墅、大河龙城正在冲击别墅市场，我们一直认为它们不是我们的竞争者，但由于我们的工作重心出现严重偏差，从房子外型、社区环境到物业服务，让客户感到我们根本不象别墅，已经成了美墅、大河龙城的反面参照物。“别墅不是大房子”，但是，从家和万世、今典、美墅到大河龙城，只有我们是在走不注重展现社区人居环境、物业服务的大房子之路。3、从入门到售房部重新设计包装，营造出热销气氛，而不是目前让客人感觉荒芜的格调。“御花园里的别墅”的感觉应最先从售房部开始。给客户的第一印象非常重要。A、4、现在已经可以得出这样的结论：B、我们的 400 平方米以上的大户型过多，我们即使和它们以一样的单价销售，我们依旧有明确的总价劣势，别墅的主力市场总价位在 60-120 万元之间，建筑面积在 200-350 平方米之间。这是贯穿我们整个楼盘销售全程的障碍。C、我们的别墅外观造型出了问题，让我们象农村小暴发户自盖房一样显得很土，这是客户不认可我们的重要原因，也成为竞争对手攻击我们的重要方面。但我们的别墅外立面依旧在这条土路上前进。即使客观原因再多，也无法掩盖我们的样板房、园林、保安、物业服务的不足和原始，这些方面我们甚至要向经济适用房学习。这可能是我们在选择合作单位、用人方式以与工作重心等指导原则出了问题。1、 现在的工作:2、外立面务必调整。大体风格应该体现大气、现代。3、物业管理应该开始逐步介入，很多影响直接销售的小问题层出不穷。比如：民工随处大小便问题严重地损害了迎宾花园的高档别墅形象。保安应配备西式专业制服，例如，大河龙城保安的长风衣制服会让客户感觉这是一个正规管理的社区。最重要的是，保安是除...
