透析房屋认购书法律责任

透析房屋认购书法律责任 韦剑 上海孙仁荣律师事务所律师 上传时间 2006-8-9 浏览次数 2229 字体大小：大 中 小 关键词 房屋认购书预约本约违约责任缔约过失责任继续履行强制缔约 内容提要 目前在我国大陆对违反房屋认购书应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界观点都并不统一，以致人民法院在处理具体案例时已经出现法律适用的混乱局面。本文认为，通常情况下，房屋认购书是房屋买卖合同的预约合同，该合同之义务人负有在约定时间按房屋认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的合同义务。房屋认购书义务人若无正当理由拒绝订立本约，则同时满足违约责任与缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合，权利人可择一要求义务人承担责任。按照我国现行法律的规定，房屋认购书权利人有权要求拒绝订立本约的义务人承担继续履行的违约责任。 一、问题的提出 在我国近些年的房屋交易实务中，无论是新房买卖或是二手房买卖，很多卖房人与买房人都会预先签订一份认购书〔1〕，约定双方在将来某个时间按认购书约定条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。由于近年来我国房价大起大落，导致因认购书而产生的法律纠纷（特别是因一方故意违约产生的纠纷）大量涌现。 （一）、司法实务中法律适用的混乱局面 由于不同法院对认购书的法律性质以及违反认购书应如何承担法律责任认识不一，实务中法院在处理认购书法律纠纷时已经出现法律适用的混乱局面。其中最为典型的案例如下： 1、陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司房屋认购合同纠纷案〔案号：（2003）浙民一终字第 271 号〕 陈小红与浙江福田房地产开发有限公司（以下简称福田公司）于 2000 年 11 月 11 日签订《福田花园预订单》一份，约定由陈小红向福田公司订购福田花园营业房：21 号，81.39平方米，单价 3120 元平方米；22 号，91.896 平方米，单价 3140 元平方米；23 号， 91.896平方米，单价 3140 元平方米；24 号，78.768 平方米，单价 3160 元平方米。预订金 4 万元，交货日期为 2003 年 5 月，陈小红应在接福田公司通知后十天内办理合约手续及交付款项，其他买卖条款以商品房预（销）售合同为准。若陈小红逾期未办理合约手续、支付款项的以违约论，订金不予退还，视为放弃购买。陈小红于当日交纳了该预订单中所约定的预订金。2001 年 11 月 30 日福田公司取得了包括本案讼争房屋在内的福田花园 1-5 号楼的商品房预...