基于性价比一致原则的房地产价格计算〖基本思路〗本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。性价比中的价格是指单位销售面积的价格。而性价比中的性能，则应该是多方面的指标综合加权评价而成。应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如：1）楼层（楼层高低）2）海景/江景/河景/湖景等水景3）山景/园景等其他景观4）宁静（所处位置的宁静程度）5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度）6）朝向（该房屋方位朝向的优劣）7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度）8）私密性以上 8 项指标中，第 1 项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他 7 项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。计算流程〗〖计算步骤〗一、确定均价均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：1．成本加成法即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。2．市场比较法以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。3．消费者心理价格法通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格。实际应用中，消费者实际购买的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。在制定目标均价时，通常需要将以上 3 种方法综合运用。二、确定楼层价差确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为 20~50 元/m2,顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为 15~30 元/m2,顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为 30~50 元/m2,3、4 楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。另一种方法是楼层分段价差,这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为若干楼段,每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差,但楼段之间存在楼段价差。采用楼层分段价差方法时，楼段价差通常在 50~100 元/m2,每个楼段通常包括 5 个楼层左右。三、确定横向房屋价格系数计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。前文已经提到,计算横向的房屋价格系数时,考察了 7 个关键指标：水景、山景、宁静、户型、朝向、视野与私密性。为了简化计算，选择某一普通楼层（本计算方...
