中小房地产企业融资渠道分析中小房地产企业融资渠道分析一、我国房地产企业融资现状与渠道分析（二）本期不同渠道融资金额变化图 2.17 不同渠道融资金额变化 8 月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在 10 月止跌反弹，略有增长。（三）现有七大融资方式剖析受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。1.国内银行贷款：银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行 121 号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。2.信托项目融资：信托是目前房地产业新兴的融资热点，從到，全國共發行房地產信託 163 只，融資額 175.8 億元。信托资金的重量远不足以支撑行业的进展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。3.海外房产基金：国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金 rsref、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不法律规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。4.国内产业基金：毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000 亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏法律规范，留有隐患。5.非上...
