BDA 国际企业大道 63C1 地块市场定位报告本 案 定 位 流 程 图本案市场定位本案市场定位本案的前景与展望本案的前景与展望市场研究市场研究地块限制条件地块限制条件市场定位可行性论证市场定位可行性论证以价值创造市场以价值创造市场以竞争力规避风险以竞争力规避风险独栋办公价值点各类需求研究各类供给研究05/10/20252第 2 页目录一、市场研究—— 3000-6000 平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位—— 3000-6000 平米及以上独栋办公四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现 A+B 模式七、本案产品规划设计建议05/10/20253第 3 页市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1 、 3000-6000 平米以上办公面积需求充分2 、 3000-6000 平米以上办公需求绝对数量估算3 、 3000-6000 平米以上企业独栋供给较少05/10/20254第 4 页16187334020050100150200600-1000 1000-20002000-30003000-50005000以上2004年来电来访记录盈创动力客户需求 3000 平米以上的占到 17%面积600-10001000-20002000-30003000-50005000 以上来电来访16187334020来电来访47%26%10%11%6%来电来访需求主要以中小面积为主 。 3000 平米以上的需求占到总需求的17% 。05/10/20255第 5 页市区写字楼 3000 平米以上的需求占总需求的 20%2326161330510152025301000以下1000－19992000－29993000－49995000以上样本数量 :81市区写字楼面积需求分布图从图表可以看出市区内写字楼需求特征： 2000 平米以下需求有一定市场，说明中小企业数量较多 3000 平米以上产品虽然不是市场需求主流，但是也占20% 的比重 5000 平米以上大体量办公也有一定的市场需求数据来源见后表，北京写字楼大全网站 2004 年 2 季度 -2005 年 1 季度统计数据05/10/20256第 6 页序号成交客户名称（ 2004 年 2 季度 -2005 年 1 季度）成交物业成交面积（平米）1富士胶片惠通时代广场1002北京竞越投资顾问有限公司城建大厦107.813美国施乐普医疗用品有限公司北京办事处光大大厦1404台积电（上海）有限公司量子芯座2005MIRAPOINT东方广场2006苏州利加电子有限公司北京分公司大成大厦2007北京太斗时空技术有限公司东升大厦3008北京创科汇...
