第一阶段前期策划定位报告•项目销售建议•项目项目形象包装建议•项目推广媒体建议•项目宣传推广费用估算第三阶段营销建议已完成工作回顾•宏观环境研究•片区市场深度分析•项目定位深化•规划建议•项目相关专题研究•基础研究•项目定位•户型定位•客户定位•产品定位与规划本阶段开展工作第二阶段片区市场深度研究深化定位报告我们的工作回顾谨呈：天健集团印象 · 宝安中心区 --A004-0102 地块项目定位策划报告CHAPTER 1 宏观政策分析 深圳实施新版预售合同 国六条 国十五条（国六条细则） 深八条 再次提高基本利率《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》2006 年 7 月2006 年 6 月2006 年 4 月2006 年 3 月基于前两次报告对于项目的定位和区域客户的基本研究，在宏观调控力度不断加大和宝安中心区最新拍卖的震撼，未来市场也随之变得更加扑朔迷离！基于前两次报告对于项目的定位和区域客户的基本研究，在宏观调控力度不断加大和宝安中心区最新拍卖的震撼，未来市场也随之变得更加扑朔迷离！需求供给短缺旺盛沉寂过剩期望价格当前价格当前位置根据供需的关系，市场可分为沉寂、短缺、旺盛、过剩四种类型。根据供需的关系，市场可分为沉寂、短缺、旺盛、过剩四种类型。•由于需求增长快于供给增长，现阶段房地产市场已进入短缺期。•当前价格高于社会及政策的期望价格。•价格怎样才能归于稳定？市场化路径不可能的任务——•存在土地垄断。•楼市管理体制矛盾。•金融体制矛盾。理想的调控路径可采取措施•大幅度增加供给。•不限制需求。市场表现•价格回稳。•市场规模扩张。•进入旺盛市场。中间路径近两年调控的主要路径采取的措施小幅度增加供给。打击投机性需求，部分真实需求亦受到打击。理想状态下的市场表现价格回稳。市场规模先微缩后稳定。市场回归理性。市场发展轨迹 能否走通主要考验在于——房价能否尽快稳定，然而 05 年国内大部分城市在政策调控后，楼价仍然大幅上涨，促使 06 年更严厉政策的出台。宏观调控市场模型注意拐点05101520253035404550 桃源居七里香榭阳光新境园注意拐点自今年实施新政以来，三级市场成交逐步走低，收宏观政策的影响，市场观望气氛浓厚自今年实施新政以来，三级市场成交逐步走低，收宏观政策的影响，市场观望气氛浓厚宝安中心区三块土地拍出片区历史高价，打破几个月来的市场沉...
