天奇·缙云山项目营销提案

天奇 · 缙云山项目营销策划提案二零零六年六月重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司提纲• 第一部分：地块初判• 第二部分：市场和地块研究• 第三部分：项目定位和产品建议• 第四部分：营销推广策略•缙云山麓 ---- 风景名胜、自然景观较佳 , 空气清新•规划有水库 ---- 伴水而居、依水而住，符合高端物业对水的要求•地势复杂 , 坡地较陡 ---- 良好的景观朝向、建筑上的可变空间•重庆远郊、北碚近郊 ---•交通不便，道路不通 ---•无生活配套 ----------- 不宜发展普通住宅非普通住宅用地可发展方向：旅游休闲地产、别墅地块初判别墅开发特点： 开发商前期投入较大； 由于客户属于高端，对建筑、景观等品质的综合要求要明显高于普通置业者，这就需要开发商在项目的前期投入上加大力度； 销售相对于普通住宅速度较缓； 别墅的销售一是需要现场的强力支撑，基本在项目出现准现房状态才会出现销售高峰；其次，由于客户普遍属于多次置业，成交周期较长； 营销渠道多元加单一； 别墅的销售除了报纸、电视、户外等传统渠道之外，更多在于一个“圈子”的营造；客户往往并不希望自己的活动（包括买房在内）受到外界的瞩目，他们更愿意干别人不知道的事情，因此在推广高档物业时需要把握好客户的这一心理。因此，别墅营销渠道出现了用多元建立推广高度，用单一进行销售的模式。市场和地块研究60040014009001700130037003000050010001500200025003000350040002005年2006~2008年重庆市别墅供需状况说明独立供应量独立去化量联排供应量联排去化量重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在 1300 套左右，独立别墅每年的消耗量在 300-400 套左右，联排别墅每年的消耗量在 800-900 套左右。供应结构 46.2%23.1%8.0%8.0%15.0%01234567北部城区南岸区九龙坡区北碚区巴南区0%10%20%30%40%50%呈现点式分布，未能形成明显的别墅聚集区集中分布在北部城区及南岸区未来重庆别墅供应市场以 1000 亩以上的大盘为主500亩以下, 38%1000亩以上,62%00.20.40.60.81北碚区非别墅重点区本项目不具备规模优势档次结构 •高端客户主要为本地客户，市场容量相对有限，尤其是顶级客户，别墅供应仍以中低档次为主；•别墅项目自身产品的品质不高，各档次物业之间的产品并没有明显的拉开距离，包括顶级别墅在内的各档次物业在对客户的引导和吸引能力上还不够。顶级别墅20%中高档别墅 30%经济型别墅 50%有利条件：•自然保护区，环境...