读书笔记-冯仑买房这些事儿（4）冯仑买房这些事儿 5：开发商的猫腻各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今日我们继续来讲这本书，冯仑买房这些事儿，在最近 2 年时不时就会爆出房价下跌的消息，但是跟大家的感觉又明显不一样，这是怎么回事？这主要是统计的问题，比如北京上海这样的特大城市，核心区和郊区路程就很远，房价也能差一倍，假如计算加权平均房价，就是相当于把核心区和郊区的房价加起来然后平均计算，参考的价值不大，而且现在的房子建设主要都在郊区，核心区域已经没有什么地了，所以你会看到大量房子都在郊区开盘，也就拉低了房价。但其实核心区的房价并没有下跌。另外，现在由于新房限价很厉害，开发商要想达到业绩预期，就得搞点外科手段，比如捆绑精装修，车位，以及配套设施，跟你签两份合同，所以尽管开盘价很低，但是买房的费用其实一点都不少。所以新房价格涨跌其实也没有多少参考意义，去看新房价格，还不如去看全市的二手房价格更客观，这才是购房人卖房时候的价格，全市也比较分散，不会因为一两个盘集中卖出，而影响数据。所以讨论房地产的人，通常只看统计局每月公布的二手房价格涨跌数据。楼市一般有金九银十的说法，一到 9 月就是销售旺季，开发商通常都提前蓄客，批量开盘，然后制造几百套上千套房源被一抢而光的假象，但是 2024 年的金九银十基本已经完蛋，由于政策并未根据预期放松，限购限贷限售仍然压制楼市，所以现在很难再出现销售井喷的情况。首先，首付贷在房价上涨的阶段，相安无事，反而会加速你赚钱的速度，也放了一批根本买不起房，资质不够的投资者入场，这个看起来就跟美国的次贷危机很像了。前期炒高价格，后期危害银行金融安全其次，房价一旦下跌，首付贷就会出现断供和违约，整个金融系统会遭遇重创，实体经济之后会跟着倒霉。第三，首付贷让楼市的抗风险能力降低，之前跌 5 成都不会有问题，首付贷后跌 2 成，可能就要出大问题。第四，他实际上就是假消费，真买房，让进入消费和实体经济的钱进一步减少，同时催生楼市泡沫。所以首付贷其实一直都在打擦边球，对于经济和楼市，有百害而无一利，打击首付贷的决心，也就能看出调控楼市的决心。第一，就是刚才说的特价房，这里面也分两种，一种是房子自身原因造成的特价，比如位置，采光不好，所以打折处理。另一种是先提价再打折，跟双十一甩卖商品是一个道理，这种情况下，开发商就有更多的主动权。比如全款的折扣大，贷款的折扣小...
