琶洲●雅郡价格方案【 世联地产 】一、雅郡周边关系二、洋房实收均价和价格分布确定三、联排别墅实收均价和价格分布确定四、独立别墅实收均价和价格分布确定五、付款方式与平均付款折扣六、平均优惠折扣及公开价目表反算率七、入市策略价格方案 \ 目 录 雅郡周边关系价格方案 \ 第一部分周边关系 \ 示意图万亩果园周边关系 \ 黄埔涌、万亩果园、江边广场、会展中心、琶洲塔独立别墅、部分联排别墅、较高楼层南向洋房，可纵览黄埔涌江景和万亩果园。西望，长水蓝天，颇具吸引力。西区小高层部分南向单位，还可远眺琶洲塔及会展中心。周边关系 \ 东南环高速公路高速公路带给其附近单位相当大的噪音污染。周边关系 \ 厂房、自然村周边的杂乱厂房、自然村严重影响了小区片区形象。东向、西向以及北向景观也大打折扣。流动人员较多，对小区安全造成一定威胁。周边关系 \ 会所、泳池区、财富之泉小区北部会所、泳池是小区重要的配套设施，同时也是北向单位景观资源不足的重要补充。音乐大道、财富之泉是小区中部重要的景点。周边关系 \ 小结1 、 雅郡周边不同的景观资源，影响内部价值的分布。2 、江景 \ 自然景观优于内部园林景观 南向景观资源充足，景观优势需在价格中予以体现。北向单位景观资源匮乏，小区内部景观设计在一定程度上给了补充。洋房实收均价和价格分布确定价格方案 \ 第二部分洋房基础数据1 、两座连体 12 层小高层，可售楼层 11 层，可售单位共 308 套，可售总建筑面积为 34565.96 平方米；2 、总体位置处于一期北部，南可观黄埔涌江景，北可观会所周边园林、泳池等。 5 、 6 楼以上越过周边建筑后，视野相当开阔；3 、一梯四户，户型为 2*2 、 3*2 和 4*2 ，建筑面积 77-135m2 。主力为三房，建筑面积区间为 100m2-127m2.户型面积（㎡） 套数套数比总面积面积比2*277-949932.14%8494.3025.94%3*2100-12715450.00%16890.8051.59%4*2131-1355517.86%7356.8022.47%308100.00%32741.9100.00%合计市场比较法洋房均价区间 \ 方法选取洋房均价区间 \ 竞争楼盘选取1 、会展经济带来巨大升值潜力作为雅郡最大的价值点，导致在广州整体市场中具有不可比拟的特殊性，尤其是洋房单位。2 、影响洋房单位均价的楼盘主要是琶洲内及周边较小范围内项目，区域外楼盘价格的可参考意义相当弱。 畔江花园、大家庭花园、珠江帝景洋房均价区间 \ 比准均价操作步骤确定打分项目、比重相对折算...
