长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告2005. 12.7——————— 主讲：何明老师项目研究工作阶段划分工作最终成果• 长沙市宏观经济背景研究• 长沙市房地产市场调查与分析• 长沙市消费者市场调研• 项目的优劣势分析和地块价值挖掘• 城市新中心案例研究与借鉴• 综合体案例研究• 滨江豪宅案例研究• 项目经济测算至今工作2005/11/142005/12/07第三阶段项目营销战略与策略第二阶段启动区定位与物业发展建议第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略• 长沙房地产市场调查分析结果• 项目的市场定位与发展战略 （终稿）项目解析与问题界定客户目标项目约束条件项目属性界定此类项目的一般解决方案现实市场情况矛盾发现问题解决问题的思考方向本报告要解决的关键问题本项目的解决思路项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题3.26 亿元10 亿元地价拆迁成本2843元 /M22274 元 /M2楼面地价5628 元 /M2总建筑面积+开发成本4584 元 /M2•目前长沙市场上滨江住宅最高卖到 4500元 / 平米•本项目高昂的地价成本使得每平米开发成本达到 4500 元以上• 如何突破区域价格是项目成功的关键• 如何提高容积率，加大开发强度是项目成功的关键• 住宅利润空间较小，如何挖掘潜在的商业价值是项目成功的关键项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）项目开发周期≤ 5 年• 年销售量约 10 万平米矛盾一：项目年销售量约是周边楼盘的 3 倍市场上江景楼盘的年销售速度目标现实情况项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（二、三）矛盾二：住宅均价超出周边楼盘约 50% ，商业均价超出周边约 30%矛盾三：本项目 10 万平米以上的商业量与常规城市项目商业体量的矛盾市场上江景楼盘和周边商业实现均价目标现实情况税后开发利润： 8~10 亿• 住宅类均价达到 5500 元 / 平米• 商业类物业均价达到 25000 元 / 平米• 2005 年华盛新外滩项目江景住宅均价3700 元 / m2• 2005 年项目周边商业均价 19000 元 / m2商业量• 远远大于常规城市项目的商业体量，经营和销售都将面临较大的市场压力• 商业类物业面积要达到 10 万平米以上金外滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市场，不能成为老商业中心的补充者而是必须突破区域，创造一个新的市场项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾意味着：项目解析与问题界定客户目标项目约束条件...
