地址 : 北京市朝阳区东三环中路 9 号富尔大厦 901电话 :010-85911899( 总机 ) 85911329( 直线 )1上海五角场万达广场招商成果评价报告2010 年 5 月地址 : 北京市朝阳区东三环中路 9 号富尔大厦 901电话 :010-85911899( 总机 ) 85911329( 直线 )2 I.I.主要研究结论主要研究结论II.详细分析与论证过程1.万达广场项目定位评估a)万达广场项目初期定位b)万达广场定位的调整过程c)万达广场目前的定位与现状d)今后项目定位的调整方向2.万达广场租金水平评估a)万达广场租金水平分析b)万达广场运营管理状况III. 附件目录地址 : 北京市朝阳区东三环中路 9 号富尔大厦 901电话 :010-85911899( 总机 ) 85911329( 直线 )3主要研究结论 -- 项目定位(1) 主题定位 :由社区型购物中心升级为区域型购物中心，最终发展成为引领现代时尚潮流和流行消费的都市型商业广场。以极具规模的综合体或巨无霸优势扛起体验商业的大旗，强化零售娱乐化和娱乐零售化。(2) 形象定位：“”“”树立 时尚坐标 ， 资讯坐标 的市场形象。(3) 客群定位：主力客群为年轻、时尚、有品位的白领阶层， 18-45 岁。(4) 经营定位：经营档次定位：以中档为主，兼顾高档；经营功能定位：集零售、娱乐、餐饮、康体、休闲、会展为一体的综合商业广场；业态组合定位：购物：娱乐：餐饮 =5:3:2 ，接近黄金法则，争取商业价值最大化；建议主力店配比缩小到 2%-2.5% 。地址 : 北京市朝阳区东三环中路 9 号富尔大厦 901电话 :010-85911899( 总机 ) 85911329( 直线 )4主要研究结论 -- 租金水平(1) 万达广场：租金收取模式：纯租金，逐年递增2009 年平均租金： 3 个亿同比 2008 年递增比率： 6-7%2009 年整体销售额：(2) 百联又一城 :租金收取模式：纯租金，逐年递增2009 年平均租金： 2 个亿同比 2008 年递增比率：2009 年整体销售额： 13 亿(3) 大宁国际广场：租金收取模式：保底租金、提成两者取高2009 年平均租金：同比 2008 年递增比率：2009 年整体销售额：地址 : 北京市朝阳区东三环中路 9 号富尔大厦 901电话 :010-85911899( 总机 ) 85911329( 直线 )5主要研究结论 -- 改进建议(1) 主力店面积过大，应尽量缩小主力店，增加次主力店和零售面积；(2) 建筑本身遗留问题，导致格局和动线的不合理，建议对局部结构重新整改，提高物业的可视性、均...
