我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析 我国房地产价格不断上涨，其增长率远远超过收入增长率，而对房地产价格波动率的讨论很少
本文根据 2025 年各省相关横截面数据，运用人均可支配收入增长率、建筑成本增长率、空置率三因素对房地产价格增长率进行实证分析，并根据模型结论给出政策建议
【关键词】房地产 人均可支配收入 空置率 投机需求 一、影响房地产价格波动率的主要因素 房地产的价格根本上取决于供求关系，而房地产的供给、需求受价格之外诸多因素影响
其中，生产成本是价格之外影响供给的主要因素，人均收入是价格之外影响需求的主要因素
因此，理论上，房屋建筑成本、人均可支配收入影响房屋价格，其增长率必定影响房屋价格增长率
这两个因素是分别从供给、需求角度考虑的，而空置率则综合供求状况进行分析
1、房屋建筑成本增长率
房屋建筑成本是房屋供给的反函数，在其他因素不变时，建筑成本增加，供给减少，导致房价上升，所以，房屋建筑成本增长率是房地产价格增长率的正函数
在分析建筑成本对房价的影响时，不仅要考虑当期建筑成本，而且要考虑前期建筑成本
因为房屋作为大件耐用消费品，从竣工到销售出去，往往需要一定时间
主要有如下原因：①商品房价格昂贵，需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要长时间进行决策；②商品房是存在较大差异的商品，消费者有不同偏好，要寻找到自己喜爱的商品房是需要时间的；③商品房隐含的信息多
为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向消费者传递信息，消费者也要努力搜集信息，避开上当受骗
因此，应考虑当期、前期房屋建筑成本增长率对房屋价格增长率的影响
通常房屋空置一年以内为正常情况，所以本文只考虑前一年的建筑成本及其增长率
另外，由于数据方面的原因，本文以商品房竣工造价替代建筑成本
2、人均可支配收入增长率
人均可支配收入是房地产需求的正函数，在其他因素不变时，收
