我国房地产泡沫的特殊诱因分析

我国房地产泡沫的特别诱因分析 摘要:我国房地产行业目前是否存在泡沫,一直是各界争论的焦点。由于不同的利益团体的出发点不同,其争论有时难免有失公允。本文并未得出房地产业是否存在泡沫的结论,而是分析了诱发泡沫的因素,特别通过是我国所特有的制度性和文化性因素分析了可能导致房地产泡沫的因素,以期对以后的决策层提供决策依据。 关键词:住房改革;经济适用房;制度 我国自 1994 年全国城镇住房体制改革以来,房地产行业已经成为我国经济的重要支柱,对经济增长的贡献率保持在 2 个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占 GDP 的比重超过 10%。虽然各界对房地产是否存在泡沫一直没有定论,但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力,终究会引起社会矛盾的暴露。 1926 年,美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭,间接引发上世纪 30 年代世界经济危机。九十年代初,日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续 15 年下跌,并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失 267 万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机,但 20 世纪 90 年代初期,我国海南和北海房地产泡沫破灭,留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地,造成银行损失惨重。 一般来看,土地资源的稀缺性、房地产产品的特别性、 经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素,适用于各种经济体制,我国也不例外。但我国一些特别的制度和文化也给予了我国房地产行业一些新的特征,本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特别诱因。 一、保障性住房缺失 我国自全国城镇住房体制改革以来,福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策,另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性,使得商业房过度进展,而住房保障严重缺位。我国 94%的住房开发定性为商品房,经济适用房不到 6%。我国经济适用房建设从 1994 年“国家安居工程”开始起步,经历了高峰之后迅速下滑,特别是 2025 到2025 年,经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足 5%。截止到 2025 年度,全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为亿元,仅有万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。 二、土地制出让制度缺陷 从房价的长期规律来看,土地价格可以...