房地产估价基本理论 房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节
一般而言，评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤
一、明确估价的基本事项 在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多
有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确
一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面
明确估价对象评估实体的确定
即是要明确评估对象是什么、范围如何
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等
评估对象权利状态的确定
首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等
在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等
如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何
明确估价目的 估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等
不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的
明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等
各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是根据国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等
