加勒比海区（F 区）价格策略(调整版)编制：商业经营部日期：2003 年 11 月我部已于 10 月初完成《加勒比海区（F 区）价格策略》初稿，经过与招商部的多次沟通与洽谈，普遍反映商家认为加勒比海区（F区）的租赁价格偏高。为此，我部对东莞主要餐饮食街的租赁价格及物业管理费进行了市场调查，普遍集中在 50-100 元/平方米.月，其中花园新村租赁价格在 80 元/平方米.月，但为数不少有 1 年左右的免租期。结合华南 MALL 的实际情况以及东莞餐饮市场现状，我们建议根据放水养鱼的原则，降低进驻门槛，以吸引商家进驻，然后通过2 年的市场培育，联合商家共同把加勒比海区（F 区）发展起来，从第 3 年开始将以 8%的递增率递增（其它区域为 5%），从而保证调整前后公司 10 年内总收益不变或相近。调整前 1~3 层平均租赁均价分别为 80、53、44 元/平方米.月，整体实现均价为 63 元/平方米.月。10 年内按 5%递增率递增实现的平均租赁价为 96.21、63.74、52.92 元/平方米.月（从第 3 年开始递增）； 调整后 1~3 层平均租赁均价分别为 71、47、39 元/平方米.月，整体实现均价为 56 元/平方米.月。10 年内按 8%递增率递增实现的平均租赁价为 95.76、63.39、52.60 元/平方米.月（从第 3 年开始递增）； 价格策略的制定仍从定量、定性、交易时间节点三方面综合的综合考量，定量、定性考量指标仍按《加勒比海区（F 区）价格策略》初稿所确定的实施，交易时间节点的优惠将顺延。综合折扣率仍按 0.84 计。另外，商家普遍反映物业管理费过高，而管理费高的主要原因是因为中央空调费用大，商家对此认为可自行安装空调，从而降低管理费用。我部认为在不影响整体经营管理的前提下，建议公司可考虑餐饮商家要求，减少商家费用支出，降低商家经营成本，吸引商家进驻。后附实收、帐面租赁单价表（面积有待工程部进一步核实）。（后附铺位编号图 1F—3F）加勒比海区租赁价格指导价一层：铺位编号含墙面积建筑面积实收单价帐面单价F1-001595.12731.116274F1-002140.62172.756476F1-003392.83482.596476F1-004156.75192.576780F1-005202.46248.726780F1-006150.65185.076780F1-007149.37183.506780F1-008184.40226.546881F1-009362.52445.367589F1-010211.81260.217792F1-011204.77251.567589F1-012187.24230.026780F1-013160.53197.216780F1-014281.12345.366780F1-015420.32516.367083F1-016435.49535.007286F1-017184...
