** 项 目全程策划方案 项目总论一、 基本情况：物业名称：物业地址：浦珠北路 150 号 小区规划建筑面积 6.1 万平方米，有 13 栋 6 层（局部 7 层）单体楼组成，砖混结构，容积率 1.83%,绿化率 40.8%，楼间距最低 26 米。目标是建成南京市中高档住宅社区。项目总投资 5600 万人民币，2008 年 11 月开始立项，计划 2010 年 8 月末全部建设项目完成，2012 年底实现售房率 100%。南京市浦口区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。项目模式与合作方式：本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅全部销售。二、项目可行性报告的结论：本项目总投资为 5600 万元，总建面积 61530 平方米，其中住宅 57227 平方米，商铺 4303 平方米。本项目主要经济指标是：1、本项目住宅销售部分：项目成本为 3500 元/平方米，住宅售价为 5000~6800元/平方米。住宅部分利润总额为 515 万元。2、商铺销售部分：商铺共 4303 平方米，售价 12000 元/平方米，商铺利润总额为 684 万元。其总投资利润率为 21.4%由上面所列的数据可分析：本项目住宅部分利润总较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率 8%，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺的投资利润率相对住宅更高，方案可行。综合来说，本项目两个经营方案均可行。第一部分 项目市场研究一． 南京市房地产概况与房地产市场走势分析（中观）南京房地产市场 2008 上半年总结及走势分析2008 年上半年南京房地产市场与全国大部分城市一样，处于低迷状态，究其原因是国家及地方政策调控效果的逐渐显现，及 07 年南京房地产市场火爆比较下的低迷。现从房地产指数情况，商品住宅交易行情，房地产开发经营状况，外部发展环境，以及土地市场状况来分析南京市上半年房地产市场运行情况，并对下半年的发展进行预测。1、指数情况2008 年 1-5 月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表 1 所示。南京市综合指数走势情况如图 1 所示。1 月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。3月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。4 月，气温仍在上升，而...
