香港私人住宇楼宇市场调研报告 撮要 1. 房地产在香港一向很被看重,这是因为房屋作为市民居所,投资工具及政府收入来源等各方面都占一个很重要的地位。现时,约有 45%的家庭拥有自己的物业 1 ,仍未自置居所的,也极期望可以做到。已自置居所者,不少也希望可以另觅新居,以期获得更理想的居住环境及更宽敞的居住空间。 2. 自一九八零年代初期楼市低潮以后,住宅楼宇售价不断上扬,涨幅远超于一般人的入息增长幅度。由一九八五至九五年的十一年间,其中有十年的楼价处于上升的轨道,每年实际平均升幅(经减除通胀)达 11% 2 ,超过通涨(甲类消费物价指数)。虽然楼价自九四年六月已有回落趋势,但平均价仍高于九三年的水平( 附件一 )楼市经过十八个月的调整期,九六年首季,开始上升。九五年资料显示,买楼供款的负担占一个普通家庭平均收入的 73% 3 (供款负担比率),远远超过银行界批核个别按揭申请时,所考虑的最高供款负担比率(40-50%)。到九六年首季,情况略有改善,但供款负担比率仍达 64%( 附件二 )。因此,私人住宅楼宇的市场效率,成为消费者关注的焦点。 研究范围 3. 本报告研究私人住宇楼宇物业市场,主要目的为: 1. 评估私人住宅楼宇市场的竞争情况 2. 研究市场内是否存有妨碍竞争的行为,使消费者受到影响;及 3. 如有需要,提出政策建议,促进市场竞争和保障消费者利益 研究方法 4. 本报告根据香港理工大学建筑及房地产学系的顾问小组的分析和本会研究编写而成。 5. 理工大学与本会就研究工作的需要,曾与下列人士及 64 个团体接触及商谈,包括:政府政策科及部门,地产发展商、香港地产建设商会、公营机构、银行和证券分析公司、律师、产业测计师、物业代理、建筑师学会及测量师学会及其他团体等。 6. 研究的数据由个人、公司及政府提供。为求数据的准确,本会反覆核对从多个来源搜集资料。来源资料的来源及应用的方法,见有关章节的批注。由于数据来源的局限,资料有时未能涵盖整段研究期间 4 。 7. 研究尽量应用八零至九五年间的数据,这期间香港经历了地产市道的起跌,亦渡过数段长时期的经济兴旺期和几次的经济和政治冲击 ( 见注 2 )。限于资料来源,市场占有率和市场行为的个案研究,仅能集中于近年的情况,即是分别从九一至九四年及从九零年至九五年中。本会亦尽量搜集截至九六年中的数据,以提供最新的市场资料。 市场结构 8. 私人住宅楼宇市场包括新楼和二手楼两方面。后者的市场相较极为庞大 ,交易额亦相当可观。在八...
