房地产开发企业纳税辅导 营改增房地产开发企业纳税辅导第一部分基本规定一 纳税人(一）在中华人民共与国境内销售自己开发得房地产项目得企业(两种情况），为增值税纳税人。（二）增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过 500 万元(含本数)得为一般纳税人，未超过规定标准得纳税人为小规模纳税人。一经认定为一般纳税人不得转为小规模纳税人。（三）超过规定标准不认定一般纳税人得，不得使用增值税专用发票，不得抵扣进项税金。（四）财务核算健全，收入达不到规定标准得纳税人也可以申请成为 一般纳税人。二 征税范围1 根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产纳税人主要涉及以下税目(一)房地产企业销售自己开发得房地产项目适用销售不动产税目;(二)就是房地产企业出租自己开发房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中得不动产经营租赁服务税目与不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁，2025 年 5 月 1 日后按贷款服务征税)。三 税率与征收率（一）房地产一般纳税人销售、出租不动产适用得税率均为11%；转让土地使用权税率 11%（二）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供得可选择简易计税方法得销售、出租不动产业务，征收率为5%。（三）小规模纳税人转让土地使用权征收率 3%（特别）一般纳税人转让 2025 年 4 月 30 日前取得土地使用权，可以选择简易计税办法，以取得全部价款核家外费用减去取得土地使用权原价后为销售额，按 5%征收率征增值税。一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。四 计税方法增值税得计税方法，包括一般计税方法与简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部与国家税务总局规定得特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36 个月内不得变更。（老项目）小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。五 应纳税额一般计税方法得应纳税额：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额【注】（一般纳税人）当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。（留底）简易计税方法得应纳税额 （小规模纳税人）(一)简易计税方法得应纳税额，就是指根据销售额与增值税征收率计算得增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征...
