商业地产策划方案基本流程第一部分商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域＜或商业圈〉的商业环境，竞争对手的实力与策略等.因此,在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡.调研种类所需资料/讨论范围商圈讨论对项目所在地的商圈作出基础讨论，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力.消费者讨论对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研.投资客户讨论对投资客户所投资的商铺作基本调研,如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等.竞争对手讨论包括竞争项目面积，基本状况及竞争讨论等.一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法 ＜消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等〉与基本结论二、宏观背景分析1、周边主要城市商业物业进展水平的比较2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场讨论＜一〉、区域商圈讨论1、城市进展状况：GDP 指数、人分布、产业结构等.2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等.3、人流讨论：人流包括垂直人流及水平人流，讨论范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求＜吃、喝、玩、乐〉等.4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等.＜二＞、终端消费者讨论1、消费习惯：地域的差异性，不同**、不同民族、不同年龄、性别等.2、逛商场频度：是影响商场人流的关键.3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因.4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等.＜三＞、投资客户讨论1、经营范围：找出讨论范围包括百货店、**锁店或快餐集团的个别需要.2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等.3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等.＜四＞、竞争对手讨论1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等.2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等.四、消费者消费习性探讨1、基本结论：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等2、专题讨论专题一：不同消费群体消费意向〈例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等〉专题二...
