回迁房收入的核算(12 页)Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。回迁房收入的核算(一)回迁房的概念 回迁房或拆迁安置房是指根据城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后根据回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。 回迁房政策的一般规定如下： 拆除住宅房屋以产权调换形式偿还的，偿还的建筑面积与原建筑面积相等的部分，根据重置价格结合成新结算结构差价； 偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，根据评估的市场价格结算； 偿还建筑面积超过原建筑面积的部分属于安置标准内的，按市人民政府颁布的上年房屋建安造价结算；超过安置标准的，按商品房价格结算。 (二)回迁房的账务处理 回迁房视回迁方式、是否收取价款以及收取价款性质不同，实行不同的会计处理方式：假如不收取价款，回迁房发生的支出作为土地成本计人拆迁补偿费用。此种情况属于非货币性资产交换，但其不具有商业实质，因此，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。 收取价款的情况下，要根据合同约定具体推断收取的价款是补偿性的还是约定了一个较低销售价格(价格高于成本低于市场售价)分别处理： (1)假如属于以较低价格销售的，按销售业务处理。此情况因涉及大量的货币性资产，所以不属于非货币性资产交换，应按销售业务处理。 (2)假如属于补偿性的，回迁房发生的建造成本和其他相关支出(包括税金支出)作为土地成本计入拆迁补偿费用，收到的价款冲减上述成本支出。此种情况因为只涉及少量的货币性资产，所以也属于非货币性资产交换，与不收取价款的账务处理基本相同。 通常情况，房地产企业建设回迁房是不收取价款的。以下举例说明在不收取价款情况下，回迁房支出作为土地成本计入拆迁补偿费的账务处理过程。 【例6—8】 中联房地产公司开发项目占地10000平方米，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要根据1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150平方米)。 开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积4000平方米。2025年9月，完成一期12座500套75000平方米楼房建设，建安成本实际支出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外...
