【房地产】中都大厦客户定位报告 刘凯 随着中都大厦工程的进展，销售事业部工作重心将从策划包装工作转移到销售工作上去。在此之前，我们必须明确潜在客户的的工作重点和工作方向。我们认为，房地产营销最重要的一项工作确实是客户定位工作。以下，我们将从五个方面来阐述中都大厦的目标市场即客户定位。一、写字楼市场最新购买及成交动向1、 从楼盘角度看 在去年底，我们重点调查了北京西区的写字楼项目，同时也考察了东区的联合广场、泛利大厦、嘉里中心等项目，从楼盘角度分析写字楼客户的最新动向。部分楼盘客户动向项目名称 租售情形 98 年客户动向及成交分析国际金融大厦 租售 未成交投资广场 租售 成交一层 1000 平米通泰大厦 租售 未成交国际企业大厦 租售 会计师事务所 2000 平米及小户计 4000 平米远洋大厦 销售 三单，合计 2000 平米（优待期 2080 USD/M2）平安大厦 出租 出租 10000 平米以上金玉大厦 销售 两单，合计 5000 平米，包括投资担保公司 2000 平米凯旋大厦 销售 未成交首都时代广场 销售 未成交联合广场 租售 成交 20000 平米嘉里中心 出租 成交 4000 平米泛利大厦 销售 中国证券设计中心 7000 平米及小户 1000 平米2、 从客户角度看 从去年 11 月起，我们用三个月的时刻，动用了各种关系和资源，对北京目前写字楼市场上比较活跃的游动客户，重点是金融机构，进行了逐一拜望及调研。部分游动客户需求表客户名称 需求与否 需求面积工商银行北京分行 Y 支行分理处需现房建行北京分行 Y 支行分理处需现房农业银行总行 Y 2－3 万平米中国银行 N 北京市商业银行 Y 支行分理处需现房中国再保险 Y 3000 平米保监会 Y 5000 平米联合证券 N 华夏证券 N 南方证券 N 海通证券 N 国泰证券 N 渣打银行 Y 租国际货币基金组织 Y 租海关总署 Y 2－3 万平米中轻总公司 Y 3000 平米国家粮食储备局 未定 自建或购买 同时，我们在今年初进行了客户再次摸底──客户咨询卷市场调查，也积存了部分客户。综合以上调查，我们能够得出如下结论：1/98 年市场租务活跃。甲级写字楼租金跌破 15 USD/M2/月，造成了中档写字楼客户向甲级写字楼升级换代的效应。2/金融机构成为写字楼市场的购买主力，也成为各个楼盘竞相争夺的焦点。3/投资公司对房地产投资欲望低迷，同时投资参建、合作建房的难度增大。4/目前市场上仍旧有客户。如邮票公司，因万...
