*******地块策划方案一、地块基本概况地块名称：**镇*******地理位置：地处**以北、**路以东、**路以南、******以西土地面积：52581 平方米容积率：≤1.0中标价格：8888.7 万元楼面地价：1690 元/平方米二、周边市场现状地块位于********附近，周边小学、中学、医院、公园等生活配套设施相当齐全，步行至原有***的中心商业街仅十分钟时间，地理位置在中心镇区较为优越。规划中即将通车的**路商业街将大大改善此地的交通状况，并且充实周边的商业氛围与生活氛围。目前****普通公寓住宅价格在 3600 元/平方米左右，**新镇产品定位较高，价格已从 6000 元/平方米走到了 6300 元/平方米，并呈逐步上升态势。未来的商业步行街**路两侧，自北向南聚集了 5 家楼盘施工场地，近 30 万平方米的开发量。与本案同期中标的有第一中国，地块位置邻近本案，建筑面积约 15 万平方米。从市场情况来看，本地块周边的新建商品房开发量已比较大，且同质化现象较为严重，竞争相当激烈；**新镇的高标准、高起点规划将对***开发水平一般的商品房造成较大的竞争压力，同时也对后期***的开发新建楼盘提出了较高的规划设计要求。但是由于新镇开发楼盘的价格与***的明显差异，也使得老镇楼盘的价格存在明显优势，客源会部分向老镇形成分流。三、地块条件分析 四、定位思路 五、产品建议刷新地区居住理念打造**老镇最具品质感的低密度社区总体规划布局——体现低容积率的价值建议本案的规划布局采纳 “ 电梯公寓+联体别墅+商业步行街”的方案 · 商业： 市场现状：地块西面紧临**路，该路为**老街重点改造工程之一，目前在建项目较多，临街面均以“一字排开式”布置商业业态。现状分析：地段居住氛围浓厚，人气旺盛，将成为老镇未来商业中心，但由于路面较宽，人气聚集比较困难，整条街要形成浓厚的商业气氛将要比较长的时间。规划建议：商业规划在充分利用临街面和转角的商业价值外，局部路段考虑采纳广场式或半围合式的设计，保障客源的滞留，便于人气的收纳。· 公寓： 市场现状：老镇项目均以“临街商业/多层公寓/小高层电梯公寓”相互配置布局。新镇规划非常国际化，但推出的一期均为 4-5 层的公寓产品，且价格较老镇高出许多。现状分析：老镇项目总体开发品质不高，还只能满足城市导入型和居住改善型客源的需求，新镇由于目前推出产品的局限性，加上目前生活配套跟不上，居住型客源少，投资性客源多。规划建议：为保证项目的高品质，同时起到...
