串讲点 31:商品房买卖合同一、销售广告的性质:(商品房第 3 条） 1、原则上为要约邀请； 2、若对房屋和相关设施的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。 3、在 2 的情况下，说明与允诺即使未载入合同，也构成合同一部分，违反即违约.二、预售合同登记的效力：(商品房第 6 条） 1、合同不登记并非无效；登记只是行政管理的手段。2、民法上的合同登记：（1)登记为合同生效要件（2）登记为物权变动要件（3）登记为物权具有对抗力的要件(4）登记不具有民法上的意义三、被拆迁人的优先权，（商品房第 7 条) 拆迁人与被拆迁人以所有权调换形式订立拆迁补偿协议，拆迁人又将该补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人有优先权。 四、惩处性赔偿金，（商品房第 8、9 条) 1、合同订立后,擅自抵押给第三人; 2、合同订立后，擅自转卖第三人； 3、故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假材料的； 4、故意隐瞒房屋已经抵押的事实； 5、故意隐瞒房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。 以上原因导致合同目的不能实现，受损当事人可以在返还房款、利息并赔偿损失之外，要求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿。串讲点 32:买卖合同中的风险转移 有约定地点，于约定地点交付 原则：交付主义 无约定地点 送货的,在买方所在地交付 的依运输方式 自提的，在卖方所在地交付 动产 代办托运或邮寄的，办完手续即为交付 所有权保留：交付主义(所有权与风险分离）买卖合同中的 特别情况 试用买卖：所有权主义风险负担问题 在途买卖：合同成立，风险转归买受人 一方违约在先:违约人承担（受领人迟延) 不动产 交付主义串讲点 33：物权优于债权及其例外一、物权优于债权1、表现之一，破产清偿，物权或受到物权加强的债权优先于一般债权。2、表现之二，一物数卖取得物权者得对抗一切一般债权人3、表现之三，优先权之间的次序基于物权的优先权优于基于债权的优先权。二、例外：买卖不破租赁串讲点 34:合同相对性及例外合同只约束合同的当事人（债权人与债务人），而与合同之外的其他第三人无涉，其它第三人不会承担违约责任。一、合同相对性的表现(一）涉他合同：（合同 64、65 条） 向第三人履行的合同(代为受领）；由第三人履行的合同(代为清偿） 1、第三人的地位――并非债的主体 2、违约责任――仍由原来的债务人向原来的债权人承担违约责任（第 64、65条）. (二）...
