从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》23VIP免费

第1页共25页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共25页从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》有些人在《条例》出台时就大呼“《条例》出台未获得一致喝彩”而预计《条例》将是短命的，而我认为恰恰是《条例》综合了政府、业主、物业管理企业等各方的利益，由于不是倾向于某一方利益的法律，因此没有人“喝彩”是正常的，这就说明没有人因失去得太多而悲伤，也没有人因得到太多而喝彩。可能一个物业管理企业对公共区域的管理非常好，但是对业主委托出租的物业却没有尽职尽责。这个时候，应该引导业主选择其他专项权利委托人。但是，我们应该坚决反对相反的情况，即对业主单独付费委托的事项办理得尽善尽美，而对公共利益的管理和服务却不到位，这就是本末倒置了。一、基本概念以及《物业管理条例》的出台过程1、基本概念世界从法律体系上，主要分为以法德为代表的“大陆法系”和以英第2页共25页第1页共25页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共25页美为代表的“英美法系”（也有称“海洋法系”）。大陆法系是“成文法”，就是一切法律要由立法机关（议会、全国人大）制定成条文后，按照立法程序颁布生效;而英美法系是“判例法”，除了立法机关制定的法律外，法官对某个新案件的判例，也可以成为可以参照的法律。简单说就是法官可以立法。中国属于大陆法系，立法权在全国人大，最高人民法院的司法解释也有法律的效力。而行政法规和部门规章则规定:法人除受到法律的约束外，还要受到政府行政管理部门规章的约束。比如发展商在房屋建设过程中要受到规划部门、建委等多个部门规章的管理;物业管理企业主要受房地局规章的管理和约束。但是行政规章是不具有强制力的，是可以就行政行为提起行政诉讼的。而最终的司法判决是有强制力的裁定。我国《物业管理条例》的立法基础是《物权法》，此部法律还在酝酿起草当中。作为私有物权的房产，一般有两种形式存在:（1）完全单独拥有全部土地使用权和地面建筑物以及相关设施的独立业主单独拥有权力;其物权的处分，在国家其他法律、法规的约束下，由独立业主“说了算”。（2）共同拥有土地和物业以及相关设施的多个业主共同拥有权力。在一些立法体系中，把这种物权形式称为“建筑物区分所有权”。引用法律专家解释这种所有权形式即为:物业中专有部分的所有权、共用部分的持份权和业主共同利益组织（即业主大会）的成员权。因此，此种物权处分则必须面对多个业主权力划分、行使的问题第3页共25页第2页共25页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共25页（据了解，尽管在法律界对这种所有权形式还有各种学术争论，但是中国的《物权法》中将引用这一物权形式概念。我们最终的行为，都将以成文的法律条文为准。我们不是法律专家，我们只是理解和执行法律的自然人和法人）。2、条例出台及其意义既然《条例》的上位法是《物权法》，那为什么在没有上位法的情况下就出台了下位法呢？根据目前房地产的发展速度，市场、社会不允许再等待了！其实，《条例》的立法工作早在4年前就开始了（《物业管理条例》是1999年3月在深圳成立立法小组，当时，建设部在深圳召开第三次全国物业管理会议，与会代表当时提出此建议，引起了大家的共鸣，建设部经请示国务院得到批准后成立了立法小组），说明政府有关部门还是看到了社会的发展对法律的需求。改革开放以来，房地产业从政府的管理、实施转向政府依法管理、市场运作，走过了将近20年。特别是最近几年，物业管理纠纷日益增多，已经发展到影响社会稳定的地步。因此，在没有《物权法》的情况下，将以物权为基础的《物业管理条例》出台，也是不得已而为之。因此，《条例》只能赋予业主“物业管理的权力”（后面详细讲解）。而其他权力，只能在《物权法》中赋予。《条例》（草案）于2002年10月22日授权《法制日报》全文刊登，向社会公开征求意见。这是中国立法历史上第一次“开门立第4页共25页第3页共25页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共25页法”的尝试。效果非常好:（1）普法:...