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北京奥林匹克项目策划书北京诚必达房地产投资咨询有限公司二零零四年三月三日目录一、市场分析二、本项目分析三、市场产品对比分析四、市场调查结论五、目标客户群定位六、营销建议七、广告宣传八、销售管理九、营销服务承诺及售后服务十、结束语1引言受开发公司的委托，根据项目的实际情况，在对本项目周边房地产项目调查研究的基础上，对此项目市场定位分析建议如下：一、市场分析（一）北京大市场分析1、市场供需分析(1)商品房供给投资持续增长房地产开发投资和当年新开工商品房屋面积是反映房地产市场供应情况的两项重要指标，据北京市统计局统计，2003年，北京市的房地产开发情况如下：2开发总金额比上年同期增长开发总面积比上年同期增长1050亿元11.7％2737.64万平方米30.3％其中：住宅700亿27.7%其中：住宅2019万平方米21.7％从上表可以看出，2003年房地产投资及当年新开工商品房屋面积的增长势头仍然很大，房地产开发依然是增长。供给量充足从2000年至2003年每年商品房的实际竣工量都保持在1000万平方米以上，为市场提3供了比较充足的商品房供应。由于近两年已经形成北京房地产投资的峰值年，根据建设周期，从2003年起商品房竣工面积将会逐年迅速提高。因此从商品房供给总量上看，2004年商品房的上市量仍会保持一个较大幅度的增长。供给结构多样化政府及有关部门根据中低收入人群需要，下大力狠抓了经济适用房的建设，调整了产品结构。2003年经济适用房达到200多万平方米；另外，由于开发商之间的激烈竞争，按消费层次细化市场的格局已经基本形成，中低价位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市场上新样式、新功能、新户型的楼盘也不断推出。4这种总量供应充足，供给结构多元化的趋势，对广大消费者来说，2004年无疑是购房置业的好时候。对开发商来讲，是一个机会同时也是一个挑战。大量的供给，增加了市场竞争，必然带来相应的风险。面对越来越精明的消费者，规避风险的唯一出路，就是提高产品的性价比和舒适度。（2）商品房需求2003年，北京销售商品住宅1038.28万平方米，比去年同期增长了19%。因此尽管2004的商品房供给量会持续增长，但从需求量看，如果市区内的项目以低价位高品质出现在市场上，无疑将会再次引发销售大战。市场的发展将是某几个项目的热销，5而不是整体的热销。两极分化日趋明显，但就北京市房地产总的消费水平和发展水平而言，是增长型。2、市场利好（1）政策向消费者倾斜，利好措施不断出台为了使广大市民尽快改善居住条件，提高生活质量，政府近年来连续出台了一批鼓励消费者购房置业的政策和措施，如先后出台了《关于北京市城镇廉租家庭申请租金补贴还贷购房有关问题的通知》、《关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充通知》，6《关于商品房销售有关问题的通知》和《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》等，为消费者创造了一个极为有利的置业环境。2004年北京市又出台了一系列新政策，从内容上看，对今年的消费需求将起到很大的推动作用,特别是33号文件补充规定的发布，一些通过协议出让获得土地，而且原先决定进行土地储备的开发商将不得不提前上市，加上大量的经济适用房，供给速度可能将大于需求，会导致上半年市场竞争加剧。但由于严控土地出让的政策出台，也限制了未来市场商品房的供应量，从而在后期会带动房价的发展。（2）减免契税，降低个人购房贷款利率72002年底，北京市地税部门出台了被拆迁户拆迁前购房的契税减免新办法，明确了拆迁户只要是在从房地局正式得知拆迁后购房的，就能够享受到减免契税的待遇。有关部门于2003年1月又出台了降低住房公积金贷款利率的新措施。同月又出台了申请住房公积金贷款须提供个人信用等级的措施，并给与AAA级申请人贷款额度可上浮30％，并只交纳95％的担保服务费的优惠。（3）市政建设进一步完善，逐渐消除距离对居住的影响北京现代化交通提速表日前对外公布：公路总里程达到14700公里；新开辟公共电、汽车线路200条左右；环保型运营车辆达到80％以上。同时，完成城市铁路、地铁八通线、8地铁5号线建设，开通地铁4号线、地铁奥运支线、东直门至首都机场快速轨道...