欣怡家园初期物业管理方案针对社区物业管理的规律，结合欣怡家园社区的特点，我们将物业管理划分为介入期、入住期和常规期三个阶段。在此着重介绍入住期的管理一、前期管理（一）、人员安排管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻欣怡家园社区现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。①楼宇综合验收前一个月，部分治安人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作。②楼宇综合验收前，按照慈溪市住宅楼宇条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。③业主入住前半个月，管理处挂牌办公，所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。（二）、前期管理及监督管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；治安方面：熟悉社区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；车辆管理：设计安装社区内道路标志，建立完善车辆管理制度；垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。（三）、配合工作与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。与学校、派出所联系，了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。二、入住管理（一）、举行简朴温馨的入住仪式为使业主在短时间内了解、熟悉欣怡家园社区情况，展现我公司物业管理人的良好形象，我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。（二）、办理入住手续采取的便利措施办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。2、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主方便。3、提供集体办理和上门服务等服务项目。（三）、收费标志上墙及宣传工作1、在社区宣传橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。2、印制收费标准宣传单，委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。3、在入住手续办理现场，准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件，以备业主索取。三、装修管理（一）、装修控制流程1、业主办理入住手续；2、对业主装修队进行装修讲解；3、对装修方案进行备案，签订《房屋装饰装修管理协议》；4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督；5、（对违章装修的）立即指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正；6、（若仍不纠正的）采取相应的制止措施，向职能部门反映，以取得行政上的支持。（二）、装修宣传为加大装修宣传力度，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣传，向业主和装修队发放《装修须知》，明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施，从而降低违章装修发生率。（三）、装修备案1、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。3、保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。4、装修材料符合防火规定。（四）、装修跟踪监管体系业主装修施工，指定专职房管员，实施“全过程”追踪监管。通过现场巡查，及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，消除管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。（五）违章装修处理业主装修备案中，服务中心分别与业主和施工单位...
