商业地产运作手法VIP免费

第1页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共37页第五章商业地产运作手法一、租赁模式:市场类的运作手法因商户对市场的认同度不同，从而延伸出很多招商租赁模式，随着认同度的加重，对于前期的进入成本就加大，如认同度低，则前期的进入成本低，进入成本中，延伸诸如赞助费、建设费、入场费、好处费等名目繁多的一次性入市门槛费用，然后再进行各种组合，我们常看到以下这些广告词如：1、白云市场：5年包租年收益80%，一次性返还前二年收益。2、北方明珠：签约方式是有一年租期，十年租期；优惠政策：进驻的商户统一免租期3个月。3、盈通购物城：商业低首付创纪录，正常首付15万三年累计返还10万，超低签约首付5万，月还款2000余元。投资安心创纪录，开发商携金牌实战型商管团队推出“三年倾力养铺运动”永续经营，投资安心放心。4、万博商厦：抢占二环内旺铺，仅需4.8万元投放，三年包租，月供无忧。5、星河城：A、一次性付款享受98×97折优惠；B、按揭付款享受98×98折优惠；C、其它付款方式享受98×99折优惠。6、世冠宏业：租金保障，签约三年租金不变，免租一年。7、第三级：投资第三级，10年包租！轻松拥有50年商业产权等等。下面逐一介绍其模式。租赁模式主要根据商户对市场的认同度而确定，对项目认同度越高，进入项目的入市门槛也就高，租赁也由此派第2页共37页第1页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共37页出许多的模式，下面以认同度的强弱划分，由弱到强，依次排列租赁在各种阶段的使用模式1．项目认同低的情况下，优惠出租A、免租3个月，交6个月使用9个月，免半年租金B、前3月免租，租金月付，押一付一，或3月一付C、在市场未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。D、在××日之前，不计租金，只收摊位保证金5000元。等等诸如此类以极其优惠条件要求先入场的，都是项目认同度低，需要商户占主导地位，吸引商户入市的举措。2．在项目认同度一般，正常出租A、试营业1个月（或3个月）租金押一付三，或是半年付B、交摊位押金××元，租金半年付，季付，押二付三等C、交摊位押金门槛低，从几千到2万不等，租金年付。3．认同度略强，开始设置门槛A、押金××元（正常市场为2000元、5000元、1万元）此外则收2万元不等，视门槛高低，租金半年付或季付）第3页共37页第2页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共37页B、押金××元，租金年付（押金为2万元以上）C、押金××元，租金要2年一付D、押金××元，租金3年分二期付清，在封顶付一部分，开业付一部分，交款时间从未交付使用时开始计算交。E、押金不变，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金。F、押金不变，租金一次收5年，开业一次性付清前2年，然后第二年收清后2年，第三年收最后一年。G、租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。（如北京的西点市场模式）4．认同度再高点，门槛设置再高些A、收押金xx元，收取管理费（物业管理费、广告推广费（元/m2月），门槛中含条件，收取费用多样化，租金交付方式不变（季付或半年付、年付）B、收押金不变，租金交付（半年、季付、年付），收建设费（或含××建筑东西）1万元、5000元，金额在2万不等。C、收押金不变，收入场费5000元，1万元，但分楼层分业态，在好楼层，好业态的区域加收入场费，，其它为正常第4页共37页第3页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共37页E、收赞助费或入场费2万—5万元，但不收押金，租金半年付、季付F、5年或10年经营权买断费xx元（低于5万元），5年租金不变，租金半年付或年付。G、10年经营权买断费（5万元以下），租金押金不变H、收取10年经营权买断费，租金不用交，收物业管理费，但管理费奇高，约低于租金。5．认同度高，门槛高，设置复杂化A、收押金5万元或8万元，收入场费5万、3万元，租金交付为一收2年租金（秀水街模式）B、收取20年经营权买断费10万—30万，租金年付，逐年递增。C、10年经营使用权买断，按平米价格（产权价格6折，8折），15年、20年使用权，办理按揭，或...