房地产信托融资研讨会VIP专享VIP免费

房地产融资研讨会1、高峰：尊敬的张会长、瞿会长，各位朋友大家上午好，很高兴借此机会与各位来宾一起探讨房地产融资新渠道的问题，同时也特别感谢全国工商联和住宅产业商会为民生银行和我本人提供这么好的机会。今天我想给大家汇报的主要是两个内容：一、房地产融资渠道多元化。二、住房按揭创新金融产品。在讲这两个问题之前，还得要看目前的形势。目前中国的房地产业有人说：冬天已经过去，春天即将来临，对此我也赞同，尤其是央行121号文和18号文的通知，对整个房地产业和金融业产生不同的影响，给我们的感觉是国外房地产已经进军了中国市场，我们注意到像北京的市场，广东兵团，香港兵团，还有福建兵团的介入，已经把整个北京的房地产市场在推向城市化。前些天我去广东以后，给我的感觉广东房地产市场成熟的程度要超过北京两年到三年，这是总体感觉。所以应该说整个中国房地产业重组和并购的时机已经来临。另外一个影响就是对金融业，对金融业的影响，整个的房地产信贷资金的结构要调整，在这一点上有不同的说法，有人说70％的房地产资产是来自银行，对此我不同的意见，前两天建设部房地产会议大家注意到建设部副部长有一个讲话，他说全国房地产资金有15％来自银行，但是我觉得有点低，一会儿请大家看一个数据，我们感觉大概是在这之间。那么这两方面的影响，最重要是对金融业的影响，我们也赞同在121号文出台以后，全国住宅产业商会搞了多次论坛和座谈，包括地产大腕一些观点，尤其是说中国房地产金融还没有建立，确确实实是这样，从目前来看，房地产融资的渠道应该说比较单一，主要还是来自于这种间接融资渠道，就是银行的贷款。从目前来看，直接融资渠道，虽然目前一些上市公司或者是一些买壳，通过买壳进入房地产上市公司的融资渠道还不多，信托基金一会儿情况再向大家介绍。目前国内房地产融资渠道，应该说银行贷款占大头，我感觉其次就是信托基金，然后再是IPO。没有的就是美国的成熟的资本市场的货币工具，就是REITs，就是房地产信托投资基金，最重要就是能够上市退出机制，改革开放以来，无回没有成功，最主要的原因就是没有退出机制。刚才我为什么讲我们银行资金在房地产融资占比当中应该说既不是15％也不是70％，应该是之间的数据，这里面有数据，截至2003年4月，我国商业银行房地产贷款余额达到18，357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6％，再加上个人房地产贷款余额为9，246亿元，占商业银行各项贷款余额的一是9％。整个房地产融资渠道多元化，从理论上讲无外乎就是直接融资和间接融资。直接融资这里面主要是有这么几个渠道，一个是上市公司，IPO；还有就是房地产信托；最后就是大家今天终于企盼的房地产基金。这都是从直接融资渠道来讲。上市融资好处多多了，我就不详细讲，因为我今天主题是讲移动按揭银行，上市公司所有的优势同样具备，我们注意到广东、上海、北京一些大的房地产商通过买壳进行上市。直接融资第二个渠道就是房地产信托，从去年下半年到今年上半年，我们已经注意到房地产信托已经成为整个信托产业的主要品种，在这方面应该说在中国起步比较早的是杭州信托，就是开发商四证不齐全，30％不到位的可以通过信托先进入，银行进行资产买断，买断银行再做按揭，就等于把好的项目盘活了，这样股市这条直接融资渠道融不到的话，我可以通过信托平台，一些好的项目照样可以融资，这样成本比较低。目前大概有三分之一的信托产品投向了房地产，所以信托我说融资成本低，另外弹性比较大。还有为什么信托很看好房地产行业？还有为什么很多个人愿意购买信托的品种？关键是收益回报率比较高。第三直接融资渠道就是房地产基金，没有什么讨论，在欧洲、美洲十分常见，但是有一点比较担心就是一旦基金进来以后，什么时候退出非常关键，你是通过直接再上市还是通过按揭，还是通过其他，你是权益性的还是债券性的基金可能要进行深入的研究。今天重要想给大家汇报的就是间接融资，银行作为房地产企业的间接融资主要渠道之一，无外乎就是两个，整个房地产融资链条应该是分两个部分，一个部分就是房地产开发贷款前期的，另外一部分就是在五证齐全以后可以做按揭。在前...