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南京圣天物业管理有限公司泛亚国际边贸城物业投标书公司地址：南京市下关区五所村407号邮政编号：210015编制日期：二ОО八年零六月三十日目录第一章整体方案及策划思路------------------------1一、物业管理定位----------------------------1二、整体管理方案策划---------------------------2三、物业管理具体措施---------------------------2四、各项物业管理指标承诺-------------------------7第二章管理人员配备及员工管理----------------------10一、物业管理人员配备--------------------------10二、员工录用标准----------------------------12三、员工培训方案----------------------------12四、主要员工岗位职责--------------------------20第三章前期物业管理服务--------------------------28第一节前期物业管理组织策划--------------------------28一、前期物业管理配合设想---------------------------28二、前期物业管理工作计划---------------------------30三、物业投运准备计划-----------------------------31第二节工程跟进策划------------------------------32一、工程施工跟进的重点与计划--------------------------32二、成品保护---------------------------------34三、施工现场管理--------------------------------34四、设备调试与运行的跟进----------------------------36五、竣工验收---------------------------------39第三节装修管理策划------------------------------40一、装修管理承诺-----------------------------40二、二次装修的特点----------------------------40三、装修范围控制----------------------------40四、装修管理的要点----------------------------41五、装修管理流程----------------------------42第四节前期安全管理策划---------------------------43一、前期安全管理承诺-----------------------------43二、前期安全管理的工作重点和工作标准----------------------43三、相关质量记录-------------------------------43第五节物业接管验收策划---------------------------44一、土建项目的交接验收-----------------------------44二、设施设备的交接验收-----------------------------47三、接管验收流程-------------------------------50四、相关质量记录-------------------------------51五、档案资料交接-------------------------------51六、保修期管理及遗留问题的解决-------------------------53第六节入住策划-------------------------------55一、业主手册--------------------------------55二、入住仪式--------------------------------55三、入住管理服务------------------------------55第七节参观接待策划-----------------------------57一、参观接待---------------------------------57附件一：一类参观接待规格及标准-------------------------58附件二：二类参观接待规格及标准----------------------59附件三：三类参观接待规格及标准----------------------60附件四：四类接待规格及标准-----------------------61第四章房屋及共用设备设施管理-----------------------62一、房屋和公共配套设施管理及维修方案--------------------62二、设备安全运行管理方案-------------------------64三、电气系统管理方案--------------------------64四、给排水系统管理方案---------------------------67五、智能化系统管理方案-------------------------68六、消防系统管理方案--------------------------70七、用户报修、维修及回访流程------------------------71第五章治安、车辆及交通管理-----------------------74一、安全防范管理方案-------------------------74二、停车场及车辆管理方案-----------------------78三、道路交通管理--------------------------82四、警示标志管理措施-------------------------82第六章卫生、绿化、环保及其他管理---------------------83一、环卫设施配置及管理方案-----------------------83二、灭虫及消毒方案----------------------...