第１页共65页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第１页共65页土地报价研究方法与报价策略主编陈溥财苏州铭星软件科技有限公司2003年3月目录第２页共65页第１页共65页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第２页共65页第一章序言…………………............................................................................1第二章土地报价决策方法………………………………………………….2第一节项目评价指标体系……………………………….……………….…..2第二节投资决策方法………………………………………..………………..4第三章土地报价研究方法概要……………………………………………11第一节可行性研究方法是最好的土地报价研究方法……………………...11第二节土地报价研究提纲…………………………………………………...11第四章产品定位方法……………………………………………………...13第一节筛选产品类型………………………………………………………...13第二节市场研究……………………………………………………………...14第三节产品方案初步优化…………………………………………………...16第五章初步规划与方案优化……………………………………………...21第六章投资估算…………………………………………………………...26第一节基本方法……………………………………………………………...26第二节土地报价软件的投资估算方法……………………………………...26第七章投资分类…………………………………………………………...29第一节投资分类目的与方法………………………………………………...29第二节土地报价软件的投资分类方法……………………………………...29第八章投资使用计划……………………………………………………...31第一节安排投资使用计划的方法…………………………………………...31第二节土地报价软件的投资计划方法……………………………………...32第３页共65页第２页共65页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第３页共65页第九章收入及税金计算…………………………………………………...33第一节销售收入及税金计算方法…………………………………………...33第二节土地报价软件销售收入计算方法…………………………………...35第十章资金筹措计划……………………………………………………...40第一节资金筹措计划的编制………………………………………………..40第二节土地报价软件资金筹措方法………………………………………..40第十一章土地基本报价方案……………………………………………...42第十二章多因素变化土地价格临界点分析………………………………44第十三章风险分析方法…………………………………………………...46附件录土地报价可行性研究案例原始数据…………………………..48第一章序言土地拍卖为每个房地产企业提供了公平竞争的机会，也给房地产企业带来了巨大的挑战，为获得土地而进行的激烈竞争，大大压缩了房地产企业的获利空间，使之真正步入了微利时代。微利时代的到来，投资决策更要慎之又慎，过于保守将无法获得土地，稍微不慎很可能亏损。通过观察，我们发现每次土地拍卖，大多数企业报价很低，报价没有竞争力，照此下去将永远无法获得土地，这些企业中除了部分企业对土地的需求暂时不是很迫切，参加竞拍旨在积累经验之外，不少企业已是多次参拍，希望能竞拍成功，但是心里没有底，面对激烈竞争，怕应价过高导致损失，所以报价过于保守,面临着关门的局面。对于这些竞买人，不仅需要勇气，更需要科学的土地报价决策方法和依据。还有一种现象是，有些地块的土地价格按照眼前的产品价格测算已是无利可图的，甚至亏损，有人认为这是盲目报价的结果，有的则认为是超前眼光，莫衷一是。应该说，两种可能性都有。有的企业竞得土地以后又放弃了，如苏州某地块由某房地产公司竞得后，做了很多方案感觉到风险很大，只好变通办法转移风险，结果导致了一定损失，又如某市某房地产公司竞得后，放弃中标，损失保证金2...
