第1页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共14页天之韻策劃案天之韻策劃案目錄前言市場篇一、本案面臨的市場特徵二、消費者的調查三、本案及周邊市場情況的調查四、價格的調查産品篇一、産品定位二、産品優劣勢分析三、對産品的建議四、産品的指標建議五、臨河處理六、大門處理七、車位建議銷售篇一、總體銷售策略二、銷售價格策略三、付款方式策略四、銷售預測五、銷售造勢六、銷售準備工作廣告篇一、推廣時機建議二、推廣總體策略三、總體形象定位四、包裝重點五、廣告總體預算六、媒體建議七、立體化市場推廣建議環境篇市場篇第2页共14页第1页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共14页房地産業是一個風險與機會並存的行業，專業的開發商能從衆多的市場現象中分析找出消費者的真正需求，並予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據。一、專案概況及策劃建設目標1、位置與環境（1）.專案位置：成都市南面，一環路以內。東.南.西.北四條道路圍繞四周。（2）.交通便利.暢通：園區四周均有市政道路和園區本身道路，周邊有多條公共交通線路。距機場.火車南站近。（3）.環境幽靜：園區周邊房産已形成.,多已成現房。主要以居民爲主.自然環境比較清淨。2.策劃建設目標在小天小區內建成一個環境幽靜，規模和檔次較高，園林綠化首屈一指的高檔次.高品質的小高層電梯組式公寓群。3.園區的工程建設指標：（1）.專案占地面積：50畝（其中淨用地40.9畝）（2）.規劃建設專案：小高層電梯公寓，園區中心花及園林道路，化糞池.會所，物管中心，商業中心.賓館等。4.建築物概況：（1）.主體建築爲小高層電梯公寓。總建築面積110000平方米，層數11-15層結構上採用框架剪刀牆結構。（2）.主打戶型：面積130平方米（70%），100平方米（15%），層面設計小躍式。停車面積約10000m2（3）綠化率47%.容積率25%.建設密度34%一、市場機會點分析（一）、都市住宅市場背景分析隨著政府對房地産業的各種扶持政策出臺，成都的房地産市場空前活躍起來。總的來說，目前的成都房地産開發存在著這樣一個特點：一方面是商品房總體開發量大，積壓情況嚴重；另一方面是商品房有效供應嚴重不足，消費者買不到所需的房子。在這種市場條件下，開發商只有切實的從市場的需求出發，從消費者的需求出發，找出市場機會點、空白點，進行差異化營銷，才能在競爭中取勝。成都市住宅市場，具有如下特點：1、商品房總體開發量過大，積壓現象嚴重政府爲了扶持房地産業的發展，不斷以減免開發商的各種稅費爲手段來鼓勵開發。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調動了消費者的購房熱情。於是，有的開發商盲目地進行大規模開發，使成都的商品房總開發量迅速猛增，直至過剩，甚至出現一個區域內數十個專案同時開發的情況（如府南河）。但是，在這種大規模的開發行爲中，真正賣得好的專案卻只是少數。商品房的大量積壓，使開發商們感到了市場形勢的嚴峻。有不少號稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費者的冷落，造成積壓，“”“”“”“”如北斗星花園、萬福世家、盤古花園、新陽光健康花園等等。第3页共14页第2页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共14页1、市場有效供給不足，需求與供給發生錯位雖然市場上商品房的供應量如此之大，但仍有衆多的購房者買不到適合自己的房子。這說明，消費者並不是沒有購房的需求，而是商品房的供應與消費者的需求類型發生了嚴重的錯位。因此，那些對準了購房者“的需求的專案就能引起消費者的購房激情，從而創造出一個個銷售奇迹。（如SOHO”“”寓所、麗陽天下“”等）反之，那些與消費者的需求發生錯位的專案就只能在競爭中被淘汰，而成爲積壓房。（如萬福世家、“”上河城等）3、差異化營銷成爲佔領市場的有效辦法房地産營銷之根本，就是要找出市場的空白點、機會點，爲專案樹立鮮明的風格特色，與其他專案形成區“”“”隔，從而減少競爭，佔領市場。人無我有，而我有若爲市場所需，我就佔領了市場。因此，雖然市...
