房地产项目开发流程拟定VIP免费

房地产项目开发流程（拟定）目录前言一、项目开发前期二、项目报批报建三、综合管弦部分四、项目产品定位五、设计文件审核六、设计变更部分七、招投标与合同管理八、工程预、结算与进度款管理九、工程施工管理十、工程签证管理十一、营销工作管理十二、入伙前言首先感谢大家，对于流程编制的贡献与付出！经过一个月的时间，将大家的智慧汇总成册，在此与大家分享。本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此主要进行梳理公司本身的流程并为下一步优化做好基础。另外，鉴于房地产项目的耦合性特点：一件事情需要几个部门共同配合完成，每个阶段都有部门作为牵头部门，相互输出又相互输入。故流程的复杂性较大，有些部分不能完全兼顾，因此要求我们完整理解整个流程。每个流程分为流程示意图、流程说明、支持性文件（表单表格）三部分，用来诠释整个流程的目的及使用方法，以便我们更深刻的理解流程本身。作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！再次感谢为流程编制努力并做出贡献的同事们，谢谢！此致敬礼流程优化小组敬上2007年9月1日一、项目开发前期工作（一）土地获取1、取得方式1)行政划拨2)协议出让3)招标拍卖（挂牌、投标两类）4)转让2、细节阐述1)前期资料准备a)招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；b)现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四周环境、区域竞争楼盘资料；c)前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；d)参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；e)竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业需另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；1)前期可行性分析（机会可行性分析）一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价：地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润（二）立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册，同时选定各类专业服务机构。（三）项目可行性分析1.市场调查分析1)宏观环境分析预测A.国家政治法律环境B.经济科技发展趋势2)中观环境（所在城市）分析预测：城市建设与规划A.竞争企业及知名企业的发展状态B.市场供应与需求关系C.各类专业机构状况3)微环境分析预测A.区域消费需求研判B.竞争对手调查依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）2.投资计划安排依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析3.项目的开发模式最终确定开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等4.可行性分析内容提纲（参考）1)项目开发背景研判包括：宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；2)项目概况及基本数据包括：项目名称（项目名及推广名）、技术参数、规划要点、地理位置、四周状况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等；3)目标市场分析包括：市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等；4)项目进程安排包括：项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙计划等；5)项目成本估算按方案确定的开发次序、模式与规模，做出项目成本估算；6)项目管理及财务评价管理部分包括：贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还平衡计算；财务平衡分析；项目规模及规划设计修改费用...