第1页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共10页xxxx招商返租销售操作大纲与计划第2页共10页第1页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共10页前言水木年华经过系统整体策划包装，从开盘销售到现在销售情况良好，在永春也造成不小的轰动。住宅店面等去化极快，除一层几间以及二层1100多平方米店面外，现所剩无几，为了把所剩部分迅速消化出去，特拟定本方案，供参考。作为销售物业的水木年华现处于尾盘迅速扫尾阶段，项目的快速销售是本次工作的前提，针对项目存在的各种优劣条件分析，只有采取出奇的策略才能完美完成任何。在对永春的经济结构、人口综合分析、消费习惯、项目剩余物业特性及周遭环境等因素，并经严谨的、科学的分析建议将本项目二层做成永春独具品位的集休闲、娱乐、保健为一体的时尚娱乐中心的可行性非常大。商业物业的操作，在市场面上要力求地段、品类、模式、格局、竞争优势五点一线。在操作面上要力求招商、经营、销售策略、销售方式、销售控制五点一线，我们统称其为“十位一体商业营运法则”。商业成功应达到“五赢”，即“开发商、经营者、管理者、消费者、营销者”五赢，为达到五赢，商业操作需环环相扣，紧密部署与团队操作与资金投入缺一不可。第3页共10页第2页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共10页第一章招商经营原则招商目的1、为了促进项目剩余单元的快速去化，资金快速回笼；2、加热、营造项目的商业氛围，提高商业物业的附加值；3、招商引进意象商家，籍此拉升项目投资价值内涵，增强投资者的投资信心。招商经营策略根据现实情况，专案组对本案的推案策略，经过讨论拟定两套方案：备选方案1：二层拟分割，返租销售的策略作为本项目的营销推广手法。带动一层独立店面的迅速去化，以及本项目住宅部分的投资价值。备选方案2：二层返租与整体销售组合。备注：以上两种方案，在销售执行过程中相互结合运用，利用客户进行相互间的挤压，做到虚实结合，亦真亦假促进销售。原则招商工作是一项讲求系统策略与统筹执行的工作，很大程度上取决于团队的协作与管控，同时取决于团队的信心、执行力与谈判、沟通的能力。成功的招商在于策略把握与执行手法与效率，归纳而言包括策略、组织、布署、流程、人员配合执行等五个方面工作因素。现将招商定位与布署简要的提供如下：一、项目定位水木年华二层商业部分定位为——时尚娱乐中心二、产品功能规划一层：设置一豪华大堂二层经营业种：中小型自助KTV、足浴城、淑女馆、桑拿、推摩中心等。商业档次：中、高档三、产品之设计规划规划原则是，打破常规将投资置业消费层面扩大，实现大部分投资者的最大寄望：低投资高回报；低风险高收益；长线投资，短期即可获利。第4页共10页第3页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共10页针对于上述的因素，我们经过反复研究制定出一套能使开发商、投资者、经营者、消费者实现四赢的策略：1、二层销售主力面积控制在25-35㎡之间；一层店面继续照原有价格销售，根据二层返租销售的效果适当提价销售即可。2、创造永春商业物业投资回报新起点，平均年回报率8%，回租期限3年；3、投资客购买店面，即可将3年回报（总价的24%）折入首付款，实现低投入、低风险；（待定）4、特优条件引进知名经营商家入驻本项目，提升项目品质。四、客户定位客户分为两大类：经营者与投资置业者经营者：以本地商家为主投资置业者：外埠投资（或炒家），以厦门、泉州为主本埠投资（或炒家），主客源定向于政府官员、企业主、高收入者五、价格策略1F：销售价格遵照原先制定的销售价格表。2F：销售均价由原来价格表制定的1500元/㎡提升到1700/㎡，除返租成本实际收益为均价万/㎡。此价格制定策略经过专案组全员认真研究，并与投资对象及市场反复取证论证后，最终确定可行面最大的价格策略，并确保了万的基础收益（本金额按合同约定，使开发商在保底的收益基础取得更高的利润）。第5页共10页第4页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学...
