深圳别墅，户型决胜价值VIP专享VIP免费

第1页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共7页深圳别墅，户型决胜价值□作者：刘贵林日期：2004-1-21别墅物业是来西方国家的产物，是人类生活居住的最高境界。别墅物业在开发中的规划设计、选择地址、建筑风格、做工用料等各个方面都十分讲究。别墅必须由良好的景观作为基础，其建筑设计和物业规划应与自然资源、自然景观相融合，交通及供水、供电等配套亦须完善，别墅物业便成为人们身份、地位的象征。一、产品形式的界定近些年来，随着全国各地的房地产事业蓬勃发展，高端产品也层出不穷，别墅的建筑形式也在不断地丰富。下面首先对深圳的别墅建筑形式作简单的划分，便于比较，从而说明问题。注：本次分析对象为多层建筑中的别墅，不包括空中别墅（顶层复式）等其它建筑形式。二、别墅产品本身质素对价格的影响（户型分析）针对深圳2003年市场上主要供应别墅的楼盘进行产品分析：注：1、分析样本为中旅·国际公馆、香蜜湖·熙园、纯水岸三个楼盘的别墅产品。供应产品分为联排别墅、花园洋房两种。2、在分析过程中，以户型自身条件为主，不过多考虑区域、景观、配套、服务、发展商等外在因素。1、联排别墅（Townhouse）第2页共7页第1页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共7页中旅·国际公馆——联排别墅主力户型（建筑面积：240平方米）优点：1、附送多功能半地下室车库（双车位）、工具间（面积：24—60平方米）。2、半错层式布局，空间层次丰富，形成隐性空间区隔（直接以楼层来划分空间使用功能）。3、6米高客厅，豪华空间尺度。4、顶层为主人专用层，配卫生间、更衣室、50平方米大露台。5、室内坡屋顶空间，创造人性化居住环境。6、附送室外前后花园（20-60平方米），营造自然生活环境。7、每层设独立卫生间，满足日常生活需求。第3页共7页第2页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共7页缺点：1、半地下室需前后有较大高差时才能满足通风、采光需求（从而使房间多功能化）。2、半错层布局易使空间过于零碎，缺少较为完整的大平面集中活动空间。3、结合坡屋顶，应设老虎窗或玻璃天窗使空间形式更加完善。熙园——联排别墅主力户型（建筑面积：280平方米）优点：1、内庭院设计，丰富内部空间，增加绿化景观，有效地增加通风、采光。2、6米*6米的主卧，突出满足了主人阔绰的居住需求。3、主卧对外采用较小的凸窗形式，保证了居住空间的隐私性，配合独特的内庭院设计，同时保证了采光通风的使用需求。缺点：1、户型过于狭长，降低空间的使用率。2、单车位设计，很难满足豪宅高端客户的使用需求。纯水岸——联排别墅主力户型-1（建筑面积：278平方米）第4页共7页第3页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共7页优点：1、独有的玄关设计，结合半错层的空间设计，突出了空间的私有性和尊贵感。2、半错层式布局，空间层次丰富，形成隐性空间区隔（直接以楼层来划分空间使用功能）。3、顶层的活动空间，特有性较强，适于多功能的延展。缺点：1、户型过于狭长，降低空间的使用率。2、单车位设计，很难满足豪宅高端客户的使用需求。3、顶层的坡屋顶空间高度偏低，影响到空间的使用。户型分析结论1：TH主要价值提升点排序：1、附送建筑实体面积（地下室、半地下室/20-60平、露台10-60平、阁楼20-40平）2、附送室外面积（前后花园20-120平）3、建筑形式创新（半错层、内庭院）TH次要价值提升点排序：1、主要房间尺度（客厅开间/6米以上），房均使用面积（50-70平）2、车位数（2个车位基本可以满足现有高端客户需求）3、层高（标准层高在3米左右，客厅为两层通高）第5页共7页第4页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共7页TH价值提升其它参考因素：1、使用空间划分形式（立体划分、平面划分）2、空间的完整性3、面积区间（实际使用面积在300平方米以上）2、花园洋房中旅·国际公馆——花园洋房主力户型（建筑面积：190、210平方米）优点：1、楼下单位送20-30平方米前后花园2、面积偏小（在200平...