第1页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共49页香蜜湖项目定位报告http://www.fangce.net/Article/yingxiao/qianqi/200809/2230.htmlhttp://www.fangce.net/Article/yingxiao/xiangmu/200704/596.html编制：日期：审核：日期：批准：日期：目录第一部分项目概况…………………………………………………………………2一、项目土地情况……………………………………………………………….2二、项目经济指标及规划要点…………………………………….……………2第二部分深圳房地产市场状况………………………………………….…………3一、市场运行状况………………………………………………………………3二、深圳豪宅市场分析…………………………………………………………3第三部分香蜜湖区域市场分析……………………………………………………10一、区域概况……………………………………………………………….…10二、区域市场分析………………………………………………………………12第四部分项目定位…………………………………………………………………15一、项目SWOT分析……………………………………………………………15第2页共49页第1页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共49页二、目标客户定位…………………………………………………………….16三、项目形象定位…………………………………………………….………17四、项目产品定位…………………………………………………………….19五、项目价格估测…………………………………………………………….22第五部分项目发展建议…………………………………………………………..23一、项目产品建议…………………………………………………………….23二、项目配套建议…………………………………………………………….26三、产品研发与创新………………………………………………………….28附：一、典型楼盘分析二、豪宅未来一年供应表三、其他竞争楼盘情况四、深圳别墅产品的稀缺性分析客户访谈题纲不同规划方案比较表成本及盈利预测表第一部分项目概况一、项目土地情况1、地理位置本项目地块位于香蜜湖片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，是政府规划中香蜜湖片区出让的最后一块低密度住宅用地。第3页共49页第2页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共49页2、地块现状地块自然状况北低南高，转让方已将整个地块平整、清理完毕，基本没有附着物，在土地中部及西侧有部分树木。二、项目经济指标及规划要点地块编号B303---0041位置福田区莲花西路与香梅路交汇处土地面积93544m2㎡总建筑面积131000m2㎡其中住宅127650m2（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）幼儿园3000m2、垃圾站50m2、社区管理中心300m2㎡容积率≤1.4建筑覆盖率≤20％土地使用期限70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止第二部分深圳房地产市场状况一、市场运行状况深圳2003年住宅销售面积为806.56M2,2004年上半年住宅销售面积为409.65M2,而空置面积为144M2,比03年同期下降了4.8%。市场供需平衡，尽管央行银根紧缩对置业需求有一定的影响，但深圳所显示的购买力仍较强大，房地产市场仍将以平稳运行为主，主要有以下几点支持：第4页共49页第3页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共49页1、2003年深圳GDP为2860.51亿元，比去年增长17.3%，创8年来新高，2004年GDP仍将以2位数增长；2、深圳每年外来人口保持约25～30万人的增长速度；人口的高速增长，对房地产市场产生了巨大的需求，。3、二次置业、多次置业的人数增加，深圳三级市场的成交额04年上半年已与二级市场打成平手，说明随着经济收入的提高，市民对居住质素的要求也越来越高，促进了市场的良性发展；4、由于可供土地的减少，特区内住宅供应量减少，价格有上涨趋势；同时特区外住宅也相应有上涨的空间5、2003年，居民收入水平增长（4%）继续...
