房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题1一、问答题（共3题，每题10分）。（一）某评估企业接受甲企业委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，1月竣工。评估企业的评估成果为850元/m2。甲企业拿到汇报后颇感不解，由于其实际投入的成本已达960元/m2，并且尚未考虑开发利润和利息，而评估企业认为自己的评估汇报是合理的。请问评估企业有何理由认为其评估成果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，构造封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完毕部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请阐明拟优先选用的估价措施及技术路线，以及确定评估价值时的重要原因。（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购置该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购置？为何？二、单项选择题（共10题，每题2分）。（一）甲房地产企业拟投资开发一大型居住区，估计工程所有竣工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，估计在此后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：甲企业拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，如下判断中对的的是（）。A、由于目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，估计未来房屋售价，可合适比同类房屋售价高。B、由于估计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，估计未来房屋售价，可合适予以减少。C、该部分土地的价值等于该部分土地占所有土地的份额乘以项目所有土地的价值。D、该土地的价值是甲企业获取土地时所支付的代价。（二）卖房者甲与购房者乙于4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖协议（如下称协议1）和房屋装修协议（如下称协议2），协议1规定甲必须于5月25日交房，且乙同步付清房款。交房后甲按协议2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在如下问题中选择对的的答案：1、估价时点是（）A、4月25日B、5月25日C、7月25日D、7月25日后来的某一天2、估价的价值范围应是（）A、协议1规定的房款B、协议1规定的90%购房款和协议2规定的装修费的10%C、协议1规定的购房款和协议2规定的装修费的70%D、协议1规定的购房款和协议2规定的所有装修费（三）某商场土地为有偿出让获得，现拟整体发售，为此于5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随即于8月30日再次为发售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，问：1、确定商场在8月30日的交易价格的终根据是（）A、1200万加100万B、1280万加100万C、200万D、1280万2、设以上终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（）A、PB、P加上商场的土地使用权价格C、P减去商场的土地使用权价格D、P加上商场应补交的土地使用权出让金（四）某工厂有一临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/m2，其中土地使用权出让金为100和450元/m2。上六个月同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。假如工厂将其厂房改造装修为商业用房的话，需投入的总费用大概是建筑面积750元/m2。问：1、假如按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为5月9日，...
