第1页共58页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共58页第一部分、全国宏观市场（详见附件一）㈠、2010年宏观政策⑴、中央宏观调控政策1、国务院办公厅发布“国十一条”2、土地新政“国十九条”3、国资委要求78家央企退出房地产市场4、国务院414新政5、国务院417新政6、国务院批准房产税改革，确定11项改革重点7、国家税务总局要求各地须对目前的预征率进行调整8、住建部对二套房认定标准进一步规范9、出台“国五条“遏制部分城市房价过快上涨10、全国14个城市实行限购令11、5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%12、公积金贷款政策调整：二套房首付提高到50%，三套房停贷13、11月央行两次上调存款准备金率第2页共58页第1页共58页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共58页⑵、济南新政1、二手房交易个税征收差价总额的20%2、济南市建委发布开发商在未取得预售许可证的情况下不得收取定金及预定款费用等相关政策3、山东省“房地产新政”出台增加供给加大保障"4、济南市出台五条新政调控楼市5、公积金贷款首付提高到30%小结：2010年，政府宏观调控政策密集出台，从出台策政策来看，新一轮调控不但多元化，而且采取了政策密集连发，具有明确的目的性和针对性，此次调控比2008年调控要严厉的多；但从目前的整体调控效果来看，虽然市场波动明显，成交量有所下降，但房价依然高位运行，今年的宏观调控未对开发商造成明显的消极影响。⑶、2011年政策走势预计2011年房企经营业绩较好但在政策调控之下，市场成交量波动明显，虽然年底涨势有所减缓，房价依然高位震荡，由于开发商资金充裕，预计2011年出现全面大幅回落的概率很小。对于2011年政策走势，我司观点如下：政策焦点2011年实施的可行性判断依据信贷政策尽管中央政府一直强调实行宽松的货币政策，但对房地产行业来说，信贷仍将趋紧目前调控政策效果尚未取得明显效果，不可能放松加息政策继续加息的可能性很大，甚至不排除进入加息周期的可能通货膨胀已经非常明显，而楼市虚火依然旺盛房产税政策2011年出台的可能性不大房产税出台是个复杂的过程，需要其他完善的配套，而且对于房产税能否抑制房价过快上涨，各方的争议很大，即使出台，预计只是在北京、上海等少数一线城市进行试点第3页共58页第2页共58页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共58页㈡、2010年全国房地产概况2010年三季度，房地产市场在8、9月份出现强劲反弹势头，商品房销售面积增幅止跌回升，房屋平均销售价格连续3个月保持上涨趋势，房价指数再现抬头迹象。预计2010年，全国房地产市场整体保持平稳回落，销售形势整体进入下行通道。投资、施工面积、新开工面积增长平稳，增幅出现小幅回落，房屋销售情况与房价指数回落明显，销售面积出现负增长，房屋销售价格指数在年底时回落到5%左右。通过对1998年1月-2010年9月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2010年全国房地产市场的主要指标预测如下：1．投资增幅保持平稳增长，全年增长27.9%预计2010年，城镇固定资产投资小幅回落，房地产开发投资保持平稳增长。预计2010年全年，城镇固定资产投资完成23.69万亿，增长22.2%，与2009年相比回落8.2个百分点；其中，房地产开发投资完成4.63万亿，增长27.9%，与2009年相比增幅加快11.8个百分点，但与前三季度相比回落8.7个百分点；商品住宅投资完成3.27万亿，增长27.6%，与2009年相比增幅加快13.4个百分点，与前三季度相比回落6.1个百分点。2．房地产开发资金来源增速回落受货币政策适度微调和房屋销售形势趋紧的共同影响，预计2010年，房地产开发资金来源增幅会出现较大幅度回落。预计2预计2010年全年，房地产开发企业资金来源达6.99万亿元，增长20.9%，增速较2009年回落23.3个百分点，较前三季度回落11.6个百分点。3．房屋建设增长保持稳定增长预计2010年全年，全国商品房施工面积为39.27亿平方米，同比增长22.6%；商品住宅施工面积为30.39亿平方米，增长20.9%。与2009年相比增速略有增加，商品房和商品...
