第1页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共14页策略创造核心竞争力城市心语家园项目核心战略报告发展商：营销策划：深圳市天方房地产经纪代理有限公司重庆市澳美广告有限公司2003年3月28日“创意空间”——颠覆传统的白领居住模式第一部分市场篇房地产市场研究及结论性分析一、重庆走进大盘的时代、大鱼的时代，同时也是精品的时代二、重庆三大热点竞争区域描述江北：在政府“北移东下”的城市规划和战略总署下，1997年后，北部房开始成为持续发展的热点区域，“向北、向北、再向北”已成为北部房地产开发不可阻挡的潮流，直指两路地区。同时，嘉滨路的不日完工，激活了江北大量江景房用地的开发，一些江景大盘如：东方港湾、金沙水岸等业已亮相重庆房市。南岸：2001年后，南岸区政府凭借自然景观资源--南山风景区和漫长的江岸线，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口号。其沿江一线的开发也继北部开发热潮之后成为又一个新的亮点区域，先后出现了江山多骄、海棠晓月、融侨半岛、上海城等一批有代表性的高素质江景大盘。和四公里至七公里区域近5000亩土地开发将今年年底推出渝中区：在渝中区房地产住宅市场相对沉寂的97-99年，各区域凭借独特的市场号召力，大量消化渝中区消费者。在这种情况下，渝中区政府提出了“永远的渝中”口号，重整房地产经济。从2000年开始，先后出现了御景江山、天伦华苑、恒通云顶、时代豪苑等一批全市概念的热销楼盘。有着共同的目的：瓜分渝中半岛三、重庆最具消费力的产品分析第一类：60—80万的别墅第二类：江景房第三类：投资性物业第四类：平民房每个月销售额超过1000万的有几个？第2页共14页第1页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共14页四、回顾渝中半岛房地产发展轨迹回顾渝中半岛房地产发展轨迹，有助于本项目长期在复杂多变的解放碑房市中找准定位，吸取经验和教训。重庆房地产界对九七直辖经济启动速度期望过高，开发商为了最大限度地获取利润，扩大了商场和写字楼等投资性物业的建设，住宅开发向利润窨比较市制高档产品方向发展。跨入2000年品质住宅开发急剧放量，截止2000年9月统计，解放碑地区住宅在销量达40.73万平方米。这一时期少数开发商对市场缺乏清楚的认识，并抱有急功近利的思想，总的来说处于探索阶段，因而造成这一时期住宅产品几家欢乐几家愁的局面，住宅产品空置率相对较高。其中的销售状况较好的有“邹容广场”、“华庭嘉园”和“御景江山”，其他项目则由于诸多原因销售速度慢，有些甚至成为了“烂尾楼”。（一）滞销、烂尾住宅楼盘简析表一：2002年9月解放碑主要滞销、烂尾住宅概况案名地王名仕阁瑞麒名都恒利大厦地址民族路164号新华路421号五四路江家巷交汇开发商渝海实业瑞奇物业恒利物业体量建面6万平米建面3万平米建面3万平米规划形态41F高档商住楼33F商住楼32F商住办楼主力户型3R2L2T+保姆房4R2L2T+保姆房4R2L-5R2L2R2L、3R2L跃层主力面积（平方米）141-19390-120130-158跃：276-362价格（元/平米）6800-750080003888-5210付款方式（按揭）七成20年交一缓二贷七七成15年七成20年发售时间99、5（内部认购）拟定2000、1297年初地王名仕阁：在解放碑高品质房最高均价4000元/平米的基础上，跳高3000元/平米开盘，并将装修房概念作为一大卖点。在开盘之初，除了赢得新闻喝彩外，销售无大的进展，随时后取消装修房宣传，并大幅下调价格，销售局面仍未能扭转。经过3年的销售，迄今仅销售20余套。目前已经封盘，进行产品的内部调整，欲更名“城市传奇”，重新塑物业新形象。失败原因分析：a对市场把握不准，定位拨得过高，对目标客户缺乏深入的了解，从装修房概念不为目标客户接受可说明问题；在缺乏足够市场分析的前提下，盲目提高价位也作茧自缚；b高档次裙楼经营低档百货，给投资者带来的负面作用直接影响了住宅的品牌第3页共14页第2页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共14页形象；c工程进度缓慢，给消费者的信心不足，也造成了品牌伤害；d营销推广无序，忽冷忽热，没有形成充分的市场...
