第1页共5页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共5页万达集团商业地产六大经营理念来源:大连万达集团网站发布时间:2009年8月13日万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业,其在商业地产开发上的经营理念关键有六点:只租不售;准确定位;招商在前;规划设计;成本控制;物业管理。万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心,面积大约220万平方米,其中12个已经竣工开业。正在拆迁和报建的还有5个项目,二十个项目总面积接近300万平方米。我们有个目标,2010年力争做到50个购物中心,面积600-700万平方米,租金收入40亿元以上。万达集团和16家零售企业,其中12家跨国零售企业,8家世界500强企业,签订了战略合作协议,大家一起在中国共同发展购物中心。这里面最重要的有四点:1、共同选址。想去哪个城市发展,需要大家提前排定。目标城市选定后,由我们选好一个地块,大家再对这个地块进行确认,在规定时间期限内答复。这就是共同选址。2、技术对接。选址完成后,要进行规划设计,初步方案完成后,根据零售商的意见和不同要求,进行技术对接,修改完善设计方案,这些确定后才进入图纸设计阶段。3、平均租金。我们第一个购物中心,只有两家主力店,但合同谈判进行了八个月,尤其与沃尔玛的合同长达70多页,还附带40多页的技术标准。如果按照这个速度,不可能规模化发展。如果一个购物中心有5-8家主力店,光谈判就要耗很长时间,那么一年只能做一个项目。那怎么能把购物中心的发展作为我们的支柱产业快速发展?于是我们把全国城市划分为三等,每一等租金多少钱事先明确。这样的好处是,不用就租金进行旷日持久的谈判。重点进行业态的组合而不是合同的谈判,有利于我们快速的发展。4、先租后建。当面积、租金确认后,先签租约,交一部分保证金,我们才开工建设,进行量身定做。到目前为止,还没有发现签了租约以后对方违约的,这样做使得我们建设的面积都是收租面积,保证我们所有的投资都是有效投资。这些综合在一起,取名叫订单地产。万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业,在这三年中我们有一些经验,也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点:一、只租不售。做商业地产,是长期投资,不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不能搞短平快,不能简单以实现短期现金流平衡为目的。万达集团做了十五个购物中心,开业了十二个,其中有十一个项目进行了销售。这十一个销售项目当中,四个没问题,七个有问题。什么问题?我们购买店铺的业主80%是投资户,他们投资就是为了赚钱,靠租金赚钱。因为我们有订单地产的概念,有沃尔玛、百盛等主力店进驻,再来卖小店铺,比较吸引人,而且我们售价也比较高。我们替小业主招租之后,相当一部分租户经营时间不长,收不到回报,就跑掉了。我们认为,任何一个商业项目,都需要1-3年的市场培育期,任第2页共5页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共5页何一个商场不可能开业就火而且一直火下去,这是不可能的。而小租户没有培育市场的心态,生意不好就跑了,小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。这样一来,业主收不到理想的租金就开始闹事,有的人跟我们打官司,有的业主打大标语,组织到公司里闹事,有的在网上乱说,还有的在媒体上登文章。因为我们销售物业时合同很明确,不搞返租,也不搞固定回报,在法律上我们不承担责任,我们可以不管。但万达,作为一个16年辛苦发展起来、目前中国惟一跨区域规模发展、把商业地产作为支柱产业的品牌企业,就不能不管。怎么办?我们就十分艰巨的和小业主谈回租,每年保证业主8%左右的投资回报率。再请主力店来经营。主力店可以经营十年,但他们不可能前几年按每年8%给租金,可能第六年、第八年才能达到这种回报率租金。中间差额怎么办?我们贴钱来弥补。目前有问题的购物中心,基本按照这个办法解决。最多的一个店,几年时间我们要补贴1.4亿元,最少的店也补贴上千万元。所以说商业地产销售商铺后遗症太大,它不能保证商业...