征收评估方案******征收评估方案我公司自成立以来参与多次类似房地产评估项目，在工作中能与各参与方相互理解、紧密配合，圆满的完成各种评估任务，在多年的类似评估工作中，我公司积累了丰富的经验，并且从中总结出了一整套行之有效的工作方法，锻炼出了一批经验丰富的专业技术人员。一、拟本项目评估工作流程——前期准备、外业、内业、编制报告、报告送达、答疑。（一）前期准备阶段：选择经验丰富的估价人员对征收现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被征收人抽查访问，倾听意见。前期准备工作的重要内容：1、了解项目具体情况了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。2、与相关部门前期配合，搜集相关文件资料项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。3、组织人员学习根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用的法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。4、安排工作计划根据项目特点、人员构成情况编制工作和进展计划。5、确定评估原则参加有关各方参与的协调会，确定评估原则，如待征收区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场征收工作的顺利进行。因此，应把对征收工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。6、制定技术方案在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线和征收评估依据。统一估价人员的思路和现场勘查标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。7、与各合作方配合前期工作中，评估公司与合作方应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。（二）外业工作（入户调查）：外业工作的核心在于查清被征收房屋的状况。征收方（包户干部）、测绘、评估三方人员分若干组同时进场，分别统计勘察。征收方要与户主沟通协调，与测绘、评估人员一同进入现场入户拍照、测量。测绘队主要测绘房屋的面积，绘制院落图。评估公司主要拍摄记录房屋内外的状况，由征收方领勘人员、被征收房屋户主在现场勘察表及测绘图表上确认签字。外业工作（入户调查）的主要内容：1、示意图绘制、附属物登记（包含装修及部分设备），相关面积量测。2、文字材料收集：房地产权属证书、相关批件、法律文书、被征收人对房产处置声明等；3、周边情况调查记录：四至、临街状况、道路状况；4、被征收人情况：产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册人数、家庭结构、常住人口年龄结构；5、房屋情况：结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维护保养情况、其他特殊情况；6、自行装修部分：材料、质地、成新、使用年限、维修保养情况、其他特殊情况；7、设备：品牌、型号、使用状况、维修保养情况、其他特殊情况；8、附属物：数量、品种、成新、维修保养情况、其他特殊情况。根据我们的经验，在入户调查过程中，征收部门和评估公司一同进行对征收工作非常有利，保证现场数据资料一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证征收部门、评估公司所取得的第一手数据的一致，对整个征收工作能达到事半功倍的效果。（三）内业测算：各小组每日完成外业工作后，将在晚间对各组白天取得的被征收房屋的各项数据进行整理、核对，以便及时发现问题。在全部外业工作结束后，各小组对各自取得并经过核对的数据，进行输机录入并汇总计算。在此期间，视情况需要另外组成一个小组驻现场在此对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。在内业测算过程中及时与征收部门沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。（四）撰写报告：1、撰写报告初稿：根据测算结果，撰写初步评估报告。2、三级...
