第1页共85页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共85页商业地产知识竞赛知识点—商业管理概论（专项业务类）1.商业物业的典型形态——购物中心的特征及类型（一）物理特征——体态大：一般都在10万平米以上；业态多：零售、餐饮、文化、体育、休闲、商务、酒店等；形态全：商业空间步行化、公共空间社会化、建筑群间的组合以步行街联结，步行街是它的灵魂和枢纽；（二）管理特征——统一管理、计划组合、分散经营；（三）功能特征——满足一站式购物、尊重和满足顾客的社交、休闲、娱乐、文化和观赏需求，不是像百货超市那样以购为主，而是购物、休闲、娱乐、消费一体化，而且零售的比例下降、餐饮、休闲的比例增加；有足够的相邻而且方便的停车场；（四）物业特征——持有型物业，产权统一，只租不售；（五）形象特征——城市形象的地标功能（六）经营特征——以出租物业为主要回报来源，兼顾其他经营；购物中心有不同的分类法。以服务范围和规模大小，可以分为：超级区域购物中心；区域购物中心；社区购物中心；邻里购物中心；划分的依据是可出租面积、商户构成和服务半径。其中，可出租面积是一个主要指标。可出租面积是指总建筑面积减去公共面积后的净出租面积。一般情况下，封闭型购物中心的可出租面积占总建筑面积的90%左右。此外，在一些发达国家如美国，每1000平方米的可出租面积，都配有40~50个停车位。2.商业物业的高级形态——城市综合体的特征（一）高可达性城市综合体一般位于城市交通网络比较发达，城市功能相对集中第2页共85页第1页共85页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共85页的地区，至少是规划中比较发达的地区，它与外界的联结与交往具有高度方便和快捷。（二）高集约性城市综合体所在的区域，人口密度大，人流密集；综合体内的功能自我循环性强，各种功能互为价值，密不可分；各个单体建筑相互影响，相互联系，建筑整体与外界充分契合；在狭小地域内集合了具有多种功能的商业物业，比如百货、高级酒店、商务写字楼、影院、大型超市、大型娱乐场所、餐饮等等。这些商业物业形态通常都是分散而居，但在城市综合体里，却能密集在一起，使顾客无需奔波便能尽享。（三）功能高度复合性城市综合体内功能齐全，业态繁多，既可购物，也可休闲、运动、文化、娱乐、观赏、交际，还可进行商务性活动，总之，可以比较完整的满足不同人群的不同需要；（四）空间连续性城市综合体内各功能建筑体之间，均通过步行街、地面、地下形成多层次联系，成为一个互补的、流动的连续的空间体系。（五）整体形象高度统一在城市综合体内的各种建筑体，尽管它们的功能不一，体态各样，但从总体上看，却是浑然一体，对公众而言是一个整体。相应的，这些建筑集合体，对外也有统一的标识和名称，对内，也要服从统一的管理。在我国，从上世纪90年代开始，购物中心的建设进入了一个蓬勃发展的新阶段。进入21世纪以后，城市综合体也开始陆续出现。比较著名的有遍布全国各地的万达广场等等。3.商业物业的形成规律（一）生活的需要出现了交换第3页共85页第2页共85页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共85页在原始社会，人们积聚而居，共享猎物，过着一种平等的没有交换关系的简单生活。这个时候，既没有商品，也没有交换，更没有交易平台。到了原始社会后期，随着氏族出现，人类的生产关系开始出现以氏族为主体的利益群体，为了互通有无，氏族之间的交换也就产生了。这种交换只是一种物与物的简单交换，没有交换媒介即货币，也不需要固定的专门交换平台。人类交换关系的确立，既是人类生产关系的改变，也是商品生产的社会基础。此后出现的货币，使人类的交换变得更加简便，交换的商品品种不断丰富、交换的形式不断更新，交换的手段不断复杂，交换的内容不断延伸，交换的时间和空间不断扩展。直至现在，人类的关系，从某种意义上说，变成了一种交换关系，即每个个体，每个团体，每个国家，每个民族，都在相互交换，交换它们各自的劳动、智慧等等。交换是人类生存的必然需求，也是社会发展的基...
