第1页共76页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共76页成都恩威地产产品开发战略设想报告2006-10-10第2页共76页第1页共76页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共76页前言恩威地产成立时间不长，缺乏丰富的开发经验，但公司应该在成都发展的大背景下，建立以专业化、市场化、规模化、品牌化为目标的开发体系，此为起点，成为一个具有一定影响力的城市运营商。使公司在品牌、资金、经验、机制等层面皆得到提升，逐步实现“全国性大型专业化开发商”的发展方向与规划。产品开发战略报告，是基于公司发展现状、成都市场竞争态势及房地产发展的基本规律及特质而制订的整体开发决策和计划方案。开发战略报告是一个在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对开发战略思想，投资分析研究，产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划，并在未来的各项地块开发、规划及建设中有计划执行。第3页共76页第2页共76页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共76页第一章产品开发战略背景介绍一、产品开发战略的目标由于恩威地产成立时间不长，缺乏丰富的开发经验，通过产品开发战略规划使恩威地产建立以专业化、市场化、规模化、品牌化为目标的开发体系，此为起点，成为一个具有一定影响力的城市运营商。使公司在品牌、资金、经验、机制等层面皆得到提升，逐步实现“全国性大型专业化开发商”的发展方向与规划。二、产品开发战略设想的主要内容要实现设定的以上的目标，则要求从所在地的成都的房地产市场环境状况为出发点，结合本地的消费群，从开发商的产品的营造与延续，拟定产品的整体发展思路与品牌的发展战略，锁定目标客户群，制定项目的开发理念，与极具竞争力的核心战略，以达到恩威地产的目标——盈利能力、市场覆盖率及企业品牌发展等。三、产品开发战略的思考点；第4页共76页第3页共76页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共76页a)开发哪些产品或服务；b)面对哪些市场；c)关心满足顾客的程度；d)达到恩威地产的目标——如：盈利能力、市场覆盖率及企业品牌发展等。第二章市场状况分析一、05-06成都楼市房产状况调查1、2005年成都市住宅状况调查1.12005年成都市住宅概况1.1.1概述5月31日成都市正式公布了普通住宅楼盘的标准，尺度试图从市场角度出发，通过对成都市区及郊县地区在售的288个住宅楼盘（纯住宅或以住宅为主）进行整理分析，以期研究成都市现阶段住宅楼盘的供应特征，探讨成都住宅楼盘的整体供应结构和价格档次，为成都开发商和购房者全面了解房地产住宅市场提供参考和借鉴。第5页共76页第4页共76页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共76页本文所统计的在售楼盘中，市区（外环以内）为163个，附近区县为125个楼盘，总供应面积达到2326万平方米，其中市区内整体楼盘的在售均价为3702元/平方米，普通住宅的平均价格为3338元/平方米，郊区整体均价为2450元/平方米。1.1.2在售住宅楼盘供应总量特征与周边区县比较，市区在售楼盘共计163个，供应面积为1396万平方米，分别占到整体市场57%和62%的比重，郊县虽然有部分大盘开发，但由于数量上难以与市区匹敌，总供应面积不到千万，仅为929万平方米，所占比重不足4成。从整体供应来看，市区仍然是现阶段住宅项目供应的主体市场，在住宅的供应中占据着重要的主导地位，但不容忽视的是，随着郊区的快速发展和卫星城市的建设，郊区住宅楼盘的供应有望在近年赶超市区。成都市区和附近区县以住宅为主楼盘的供应数量及建筑面积情况表第6页共76页第5页共76页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共76页从上表可以看出，市区的住宅物业楼盘不仅供应量较郊县多，而且个盘开发规模也略大于郊区，达到8.56万平方米，其原因主要是由于三环与外环之间的楼盘规模较大，拉高了市区个盘供应规模。1.1.3在售住宅楼盘的价格特征分析成都市市区内（...
