房产测量实测、预测(内、外业)操作流程为了更好的完成公司房产测绘,使实测、预测有机结合,避免测绘工作失误,进一步保证作业质量提高工作效率,现将房产测绘实测、预测(内、外业)的操作流程说明如下,请测量人员按此流程仔细操作。一、房产项目测绘分栋实测外业工作流程1、实测前,项目经理应将实测项目分配给实测人员;2、施测人员承接外业测量任务后,应做好测前准备:a、测前应对项目进行查阅,带足项目资料;b、检查丈量仪器有无差错,是否进行了检验;c、带足书写工具、外业测丈调查表、预测图纸;d、检查交通工具是否安全、是否有故障;e、联系被测单位的工作人员,进行沟通;f、仔细安排好、预想好实测的主要项目是什么,如:是否整栋、整层,还是一户、一层,还是某一部位、某一尺寸,做到心中有数。3、实地进行测量时注意事项a、到达实地后,将测前的准备工作的主要思想集中,先行对施测的项目进行大致的巡视,按照先整体、后局部,先下层、后上层,先外部、后内部,先容易、后复杂,先明了、后隐蔽,先房屋、后用地,先调查、后实测的顺序逐一测量;第1页b、在开始丈量边长后,测手在测量时用纪录者能听见的声音读出边长尺寸。记录者一边复述测手的尺寸,并及时的纪录在准备好的测丈表上,或预测图纸的相应位置上;c、在丈量边长的间隙时间,记录员要调查询问测丈表的每一栏目,字迹清晰明了,代换、移转等箭头符号要清楚明了;d、大边长(超过15m)一定要丈量两次,分段丈量之与与整段之长必须符合限差;e、无法直接量取的尺寸,要用其他方法间接量取;f、要量取满足异型房屋面积计算的尺寸。4、实测时,房产要素调查的内容(1)、栋房调查内容:a、区、图、号;b、所在行政区、街;c、座落;(即:街道、路、里、巷、村、弄、墩等门牌的新、老号,正街、背街号。)d、房屋名称;(即:该房屋的名称,如×××××大厦等);e、房屋朝向;纪录大门、单元门朝向要面向图的南图廓线,再划指北针;f、栋号;注意实地栋号与理论栋号的不同,注意该栋房屋的权号、共有权号、抵押典当权号;g、在坐落中要调查有无栋号、单元号、××座号(塔、裙楼相连),跨几个街道的号码。第2页(2)、权属调查:a、产权人:现场问明房产的权人,索取产权人的相关资料,以帮助管理部门确定其产权;b、确定产别:8种产别是哪一种。(3)、确定房屋的基本要素a、层数:即确定该房屋地面上及±0以下的总层数,同时确定±0以上的层数,从外观上要确定房屋前、后、左、右的自然层数,特别是从外到里时,要确定其内部复式层数、技术层数、夹层数、顶层是否确定为层数。(注意:一栋房屋层数不同时,最终确定的层数,同时注意房屋有否退层、假层、跃层(有的把它叫做“复式层”)、顶层(有的把它叫做“阁楼”));b、层次:当确定一栋房屋中部分楼层的测量时,要仔细调查出所在自然层数的那一自然层;c、建筑结构:按照结构的6种分类标准,判断是哪一类结构,特别注意该结构新老标准的对比,将那些老标准中的结构归类到新标准中来,比如:大板结构归类为“钢混”,高级砖木结构归类为“混合”结构等。判断时,首先看设计中的“结构”定位,无法定位的再加以判断,简称;d、建成年份:要寻问该房屋建成日期的年份;旧房只有年代的,确切询问该房屋的老居户。实在无法的,取中数判定(注意:取实数,如1998不能写成98),是新翻修建的以新翻修的年分为主;第3页e、房屋用途:按标准区分房屋使用单位的性质来判断房屋的用途性质、现在的实际用途。28小类、8大类分别调查。例如,千万不要把商业用房的办公楼判断成“办公用房”等。(4)、房屋外观的巡查程序a、层数的构成;b、有否退、错层;c、有否单元组成、有否门牌号码组成、大型联体结构的综合楼有否塔、裙楼组成、有否能够分成单独栋的组成;d、阳台的组成,是封闭还是不封闭、是有盖还是无盖、是否错位阳台、是否异型阳台;e、有否各种廊,是有柱、有盖,是消防廊还是其他廊,门斗、门廊是单柱、双柱、多柱,注意是门斗还是大雨蓬;f、有否露台,注意露台及阳台的区别;g、有否各种外管道、垃圾道、暖气道、通风道、采光井、地下车道出...